家有全職媽媽再孭兩層樓、點頂!? #1486

Sir 你好!

多謝諗Sir你抽空看我的疑問,希望你能指點迷津.

 

小弟情況如下:

一家四口, 2房單位. 小朋友漸大, 心想日後始終會唔夠住, 不如早D換屋, D開始個project.

太太是full time mother, 我就月入大約五萬. 現在住的是自己單位 (與太太聯名,銀行現在估值5M, 尚餘貸款1.5M, 每月還款8K).   想換個大約7M3 房單位, 但舊屋的利息真的很低, 出租每月都可收13K,所以真係唔想放棄.

 

請問你覺得把現樓加按可行嗎?  但因就算加按之後, 也只能套出1.5M ((5M x 60%)-1.5M), 夠比新樓的首期.  另外如果要孭兩層樓, 可能過不了stress test,  再加上 我還有一個110K car loan.

 

我無乜投資, 主要在unit linked 的保險, 另外現金大約40.

請問在現時的招下, 有無什麼辦法?  還望賜教.

謝謝

 

answer:

一個只借11萬的CAR LOAN如分兩年還,已夠減掉閣下買樓借118萬之能力。如攤一年還,更嚴重。主要投資係投資相連保險(即係unit link)單,最嚴重就係「主要」兩個字。兩項錯誤安排,投資相連保險令讀者輸時間更是年被收取7-10%之管理費。有關咁高管理費,是運用一間保險公司之建議說明書,在0%年回報之下假設run十年,睇下究竟少左幾多錢而算出內耗。當然都有買呢類計劃贏錢既人,佢地比左年7-10% loading仍然贏錢,功力深厚! 至於借car loan冇問題,但月入五萬而太太唔做野,係有打算再買樓之下仍car loan,咁就…

 

如不想放棄早前的低息plan,想按多錢就唔可能。不過若肯放棄就可行一拆二再按爆八成,將500萬樓之80%按出,得5*80% -150 = 250萬。比佢只達六成多100萬,但要加借保費,咁既選擇筆者會選拎多100萬傍身。但如屬夫婦有做野而儲蓄水平在200萬之上的,那不妨慳保費唔按爆只套150萬。點都好讀者應多按去解決手頭現金少之問題。另按爆有一好處,就係騰空夫婦其中一人的名,多了「人頭」再買樓免15%重稅(從價印花稅)。所以點計都應係一拆二好d。

 

留意有一問題,就係當原居按爆,而再買新樓。如屬換樓者都要係同一時段承起兩間樓之按揭,好似讀者咁一個人做野,係負擔唔到兩邊。要在一起始就出示證據說明換樓,解釋得宜可少計一面按揭,詳情要到買樓003學習。另外學曉將借貸力由無變有之法都是讀者需要的,因讀者個人借貸力為50000/10000*50%*2.59 = 647萬。點睇都唔夠再上間三房,入到銀行時要齊文件及對答得宜。所以唔好再停留在「可唔可能過到Stress test」,而係攪好點計,勝負取決於細緻。

 

筆者的看法是將原居按爆得250萬,再由無做野的太太將原居「租出」,得出租金約15k。另按100萬投入收息101的債基再疊增收息,年收保守估計在10-12%,即一個月多$10k用。另外原居的按揭使用mortgage-link戶口,把用淨150萬投入收活期息,mortgage-link之下活期息等同按揭支出息率,即約2.5%。那150萬收2.5%,一年都有30k息,最多只放按揭總借貸的一半。讀者原本間屋欠400萬,供~15400。而收租及息=10k+15k = 25k。表示只要讀者照供應本間兩房,由於新造按揭將樓按搵長至30年,其實只係供$15400。淨低25k比佢租三房用,此價碼應可在市區租到三房。







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