庸才抓緊時機理財撥亂反正 #1476

20171206_庸才抓緊時機理財撥亂反正

 

諗SIR 你好,

 

本人是剛上收息101(TEDV48)學生,亦報咗103,十二月上堂,兩三個月前開始睇你YouTube 及Facebook page ,十分認同諗sir的理財概念,長線應有樓收租,中線用債基收息,亦認清自己乃庸才一名,無乜出色,有幾多洗幾多,唯一做啱係98年買咗樓自住,現四十出頭開始擔心退休生計,所以希望抓緊時機撥亂反正。

 

本人44歲,月薪$34,000元,老婆45歲,月入萬$26,000元,兩人都係私人公司文職工作。

 

自住物業:

將軍澳地鐵上蓋私人屋苑三房單位,夫妻聯名,現估值約800萬,尚欠119萬(12年供款), 月供$9000,04年開始用中國建設銀行H +0.7 按揭計劃。

 

兩人每月支出:

供樓$9000

保險$5000

食飯丶搭車丶水電就管理費$12000

養車+租車位$3500

無小朋友及長老付擔

 

付債:

P loan 約$30,000

 

計劃:

加按自住樓,先用債基plan收息,等待機會買多一層樓收租養老。

因年紀唔細,搵錢能力底,希望找個較穩陣方案。

 

加按揭方面,現有中國建設銀行提供了兩個選擇:

  1. 舊有119萬可照keep H+0.7,另可加按五成約280萬做H+1.35,但要泊齊兩份按揭年期(12年)。
  2. 重做八成按揭,H+1.35, 供20年,按出約520萬 (800M x 80% – 119M).

 

方案一,兩份按揭總利息支出約37萬,可用資金少, 買樓投資較難,但年期短感覺較少風險。

 

方案二,總利息支出約80萬,但較多資金使用,應可同時進行樓及債基投資。

 

因學藝未精如有錯漏請多多包涵,希望諗Sir 可指教一下,萬分感謝!

 

  1. 收息學習後會報讀買樓課程,希望將勤補拙。

 

迷茫中佬同學

 

ANSWER:

將樓加按套錢最留意罰息期長短,可攤長年期長短,再比較先留意息口。原因是買樓,只為想由銀行套錢攤30年或更長還,你今日拎錢而每年近定額供樓,時間一長只會覺得供樓好輕鬆,近日黃埔花園兩房賣800萬破頂,殊不知佢係80年代(~1985)開售時,每呎係$582港元(見下圖)。所以樓之特別在於其高抵押性,試問你仲可以拎咩野比銀行押錢而可攤三十呢? 加上CALL LOAN機會少,肯供就過到關。

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雖按揭可攤30年,業主好應每隔幾年就將樓轉按去賺現金回贈。如果銀行B的息口較銀行A高但罰息期B是1年而A是2年,筆者會捨平息的銀行A而取罰息期短的B,原因可計。現金回贈一般是借貸金額之1.0-1.5%,即400萬回60000元。如短一年罰息,表示可早一年拎多60000銀「利是」。相比借400萬而一年比多0.25%息,貴息只令業主多付$15000,咁楔係要短罰息期。不少銀行用黎留客既招數仲係好老土,如讀者被SELL「30年如選息平一點的可把利息支出由80萬減至37萬」,問題係一份按揭好少供足30年。除非物業本身「身有屎」,那等「屎」知識在讀者到買樓001堂再授。

 

另外早D清哂按揭是否較好? 筆者看法反而係借得就借,只要計過借貸力,總舉債不超過總借貸力60-70%就可,而讀者夫婦借貸力共(34K+26K)/10000*50%*2.59 = 7.77百萬。亦表示讀者加按如要安全的就只拎錢7.77*70% 或 (119+520)萬,以較低者為準。答案是544萬。

 

有錢之後可將一半(即約270萬),分三注去入手債基。三注幾時入的時機已授,上星期收息103落堂就有師兄分享佢買債基2年但輸錢之經歷,就係2015尾初買左好好地但去到2017年9月忍唔住加注,要留意那時五粒豆係「開細」,根本不宜入。就係咁將早年所賺輸突出黎,所以學員除非是明通哂課程內容能自通,否則都係跟筆者為學生設立之訊號系統,考唔到第一都唔會強差人意。

 

讀者540萬只消將50%投入B餐,而50%用番收10%之E餐,每年可收540萬*15% = 81萬利息,即每月六萬幾,佢COVER佢供樓的544/259=21K。21K之前設是將供樓拉長至30年,如建行唔提供去第二間銀行可也。12月修畢103既讀者,最快係2018年1月10日就知道有幾錢利息落袋。








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