諗Sir:
您好!本人是您的忠實粉絲,感謝您在各大媒體和課堂上的經驗分享,您對物業投資的獨到認識令我們留下深刻印象。
為使手上資本不斷增值,我們有意購入首個投資物業,望諗Sir指點迷津。在此先行致萬二分謝意。
現況:
夫婦兩人年約30歲,未有子女,每人月入5萬,每人每月儲蓄2萬,工作穩定。現丈夫在其名下持有自住物業,價值約400萬,其中約300萬尚未供完,現時每月供款12,000元。另有現金約50萬。
未來目標:
繼續儲蓄兩年,並達到現金50萬(現有)+48萬(第一年)+48萬(第二年)=146萬的水平。然後,以此儲蓄為20%首期,買入約600萬樓價灣仔/銅鑼灣/北角40年樓齡約450實尺的物業(還款期25年),並間為4間套房。
假設每間套房(約100實尺)每月收租8,000元,扣除差管地租約1,000元,4間套房的淨租金收入為31,000元。假設屆時實際按息為2.5%,每月供款約22,000元。扣除供款後,每月淨現金流為9,000元。
問題:
請問上述計劃是否可行?有否更好的投資方案/選擇?
敬候示覆
進擊的80後收租族
answer:
上述計劃是可行,不過不屬讀者可行。筆者只係擔心一間完整既樓都未租過出去既讀者,係灣仔對住四個租客會搞出大頭彿。輕則處理不好租客關係而被篤背脊(duk bui ‘zek),最尾被屋宇署到場釘契而心煩(但都應該仲有租收)。重則要賠錢還原及被告上法庭就唔好。
有上述擔心,主因幾件事:
- 40年樓買樓要被估價行強制驗,按揭能否是否批到有關係
- 七至九成上會批核比六成嚴好多,佢係咪諗清楚萬一報稱自住既樓比人捉到偷出租仲要劏埋,究竟點答? 玩大佢可以裝修佬都上埋庭,讀者人脈同經驗夠唔夠做先?
- 做9000蚊正現金流唔使用灣仔,上次筆者訪問同學003畢業後習作「邪惡之家」,已有現金流$10000/月。加上灣仔收$8000,估計係經濟稍走差之時跌得好快。相反$4000-5000之劏房個價會硬淨D
因此有先做債基,後做劏房之睇法。劏房固然是違反了建築物條例,違例者有心理及實質準備去承擔責任。至於債基就存在香港零售銀行,易入另出佣低另外易setup。買債收息是中期投放,樓是長遠之選,讀者今時儲到的錢可將部份投入債基,收10-15%年息,100萬可每月增加$10000-12000收入。已大大改善了很多人的生活。至於看倌如能把樓加揭或根本有300萬係手,代表一個月增加30-36k收入是有可能的。看下圖見其中一隻上星期六談及之債基,未做疊增之前已9%。買的是「世界杯隊」的國債,例如巴西阿根廷俄羅斯。當然,上世紀阿根廷俄羅斯都有賴債(俄羅斯試過國債違派息),筆者亦無講過債基疊增是零風險。不過如俄羅斯再唔還錢,你手上的股票唔見四成價位幾可肯定,而債市影響比股市輕微。另外下圖的債基買左幾百條債而分佈不只3個國家,風險比你買哂成堆內銀更唔集中。
見上圖在10月的9.19%年息,已在10月16日派了,而成個2017年未試過低於9%,最高試過13%。疊增方法在收息101詳解,這是新的C餐做法,新加入103內容,旨在減少對亞洲之exposure。另外由於懶,只附了美金版派息。不過港紙版息已一樣,而用澳紙買及疊增,其效果就更…你明白的!
所以讀者儲到錢就先債基,不斷將債之收入夠就換樓。樓的收租是隨通賬而上升,就當債咁強都唔敢按當時通賬而加派息比你。故政府打地稅,就係3%於你的地權租值。所以收租是王道,而政府從不按上市公司價格、或債價去打地稅,只按租金打稅。可見租金之神聖力量,得者退休無憂。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂** 收息101(TEDV100)課程安排: *如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點:尖沙咀 收息101(TEDV100)課程安排: *如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點:尖沙咀 ※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 *如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15 上課地點為尖沙咀
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*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物第七堂:即市策略及發問 真人實體班:5-6月待定
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:5-6月待定
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
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第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15
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