三年內買樓,點搞? #1465

諗SIR你好,

背景︰

本人26歲,月入約21,000元 (未扣MPF),月儲約11,500元,與家人自住私樓。

資產
儲蓄 (現金) 約35萬元
投資 (股票) 約12萬元
港幣2%定期 約10萬元
總資產 52萬元

 

男友28歲,月入約25,000元 (未扣MPF),月儲約8,500元,總資產20多萬元 (因較遲開步儲錢及讀書關係);另一年額外收入約35,000元。單親家庭,與家人租樓住,有家庭負擔。母親臨近退休之齡,家人沒能力買樓自住,預計日後家用開支會增加。

 

問︰

我們希望3年後結婚,先買樓後結婚,目標是沙田或將軍澳區售價400至450萬的上車盤。以目前的財政狀況,投資方面應如何部署?

另外,考慮到男友家庭將來的生活狀況,

(1) 假設買入上車盤兩人自住,男方家人需另外租樓自住,男友則需負擔一部分租金,加上供樓供款,收入所剩無幾。

(2) 有考慮過購入三房與男方家人同住。撇除個人因素,由於我們財政不能通過壓測,需找我家人做擔保。但家人將近退休,不希望他們承受過多風險。

求諗SIR賜教良方!

心急人上

 

answer:

由於讀者本金少,亦打算3年內開始買房,理財主軸是將倆人資金之1成買期權,1成做槓桿性ETF, 淨低8成買債收息。原因是本少一旦投資股市失利,對3年內買樓影響好大,無時間追更加影響心情。至於買債主打想將本金在3年提升3至4成回報,一可將債市所賺的當做買樓首期,讀者連男友72萬資金3年賺4成有約28萬,由於佢地未買過樓有九成上會的皇牌,只補些少錢同洗費其實28萬賺到既錢夠買350-400萬樓。那可能買債的錢1年做唔到12%回報? 蝕埋有冇可能? 煩事皆有其可能,要比人優勝就在於計到細節及配得精準。考慮到債基的波幅只是大籃籌的1/4,加上過往從未有債市跌而樓市唔跌的長期單邊市,故將大部份錢配債合薄有資產的社中層。

 

那為何將些少錢配期權? ETF呢? 期權可買騰訊。由於買騰訊正股犯本,而期權可以用少本而食盡其波幅,故想搭一轉股市順風車,用期權為上。千餘元輸哂就算,但向上所賺的與買正股大致相同。本blog讀者必須戒走拒絕接受輸錢,或只想在低位入的心態。現實生活裡最後你見到的成功者,都是10鋪輸了4次,靠輸得少同贏係關鍵去成事。而唔係成世人都唔錯一次的做法。至於ETF,可配看好中國的三倍升ETF,買左佢唔會號輸比恆指,有方法更可解決一堆股市蟹貨。另一個深思是: 為什麼只有股蟹,但債蟹同樓蟹從來少提? 相信各位已明為何筆者唔忍心,叫呢位新晉本少年青人用多資本買股票。如需了解期權,可參加本星期期六莫家強老師的講座:


 

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為甚麼投資股票多年仍賺不到錢?
  •  幾個你要知道的散戶投資陷阱
  • 揀股好壞,對投資回報的影響
  • 提升投資回報的幾個投資法則
  • 牛市能否持續,要看的哪幾個指標?
  • 自創技術分析指標,如何協助揀選合適投資策略?
  • 如何利用期權去捕捉大市往後升幅(騰訊例子)

 


 

讀者及其男友之借貸力為(21K+25K)/20000*2.59 = 590萬。惟此僅是理論數,實際會因卡數、供野、保險、未用既卡,手痕既網購而令借貸力有不同扣減。讀者亦要把握幾年將各項不同消費怎影響借貸的關係搞好及把不需要的消除。

 

買債另一部署,就係一旦婚後要租間細d既屋比阿媽住,債基再疊增每月產出利息可減輕壓力。考慮到3年後又要買樓亦同時開始租樓,讀者保有現時所儲70萬用黎收息已是大幸(未計擺酒支出 – 如要),係買股唔會月月派息、買直債或保險要鎖死年期、買金同比特幣可以即時發達上報又或因無錢交租而趕老母出街訓上頭條都可以,計落要穩陣同每月有數係手都係買債好。明白上述主論調在5年寫作及辦學期間已重覆在講,不少早期參與者已享受成果,唔參加課程既可能自己有辦法。在筆者個人身體負荷唔到之情下,無奈要將未來課堂時數逐漸縮減,希望在照顧讀者及發展企業當中取個平衡。另外買樓選區讀者亦有問題。

 

與讀者素未謀面,能提點只能至此。惟見其來文之建構很為工整亦頗為細緻,相信一個謹慎理財的人唔會有太差結果。








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