狠套息年賺18%下年搬上半山 #1464

諗sir你好,

 

本人已修讀收息101, 學生編號DV4533, 將在12月上收息103, 想請教諗sir我如何投資部署是最好. 想得到準確意見因此提供較詳細資料.

 

肯景: 30歳, 專業人士, 月入 $110,000, 有時多OT 月入達 $140,000, 平均大約 $120,000一個月, 每年跳point 約1% 人工加幅, 年終Bonus 8萬. 公司代供公積金$12000 一個月, 預計60歲前退休本金有 $5M, 覆合回報30年後希望可有10M. 預計3-4年後可升職月收入有$150,000-$160,000.

 

已婚有2個小朋友, 太太全職主婦, 正攻讀Master degree 預計2年後畢業收入約3萬. 小朋友將讀國際學校, 公司每月每個小孩津貼學費約1萬, 自己每月預支出$5000-$7000.

 

現有資產+負債:

  1. 現金$1M
  2. 債基無疊增$30萬, 年息9%, 上完101 後小試牛刀買入.
  3. 九龍灣2房私人物業, 退休爸爸單名, 本人為借款人, 估值$7.2M, 欠$3.6M, 月供$13xxx, 收租$17500. 扣除管理費地租差餉有正現金流約$2000.
  4. 屯門3房私人物業, 自己單名, 今年年頭買入$4.8M, 8成上會, 欠$3.8M, 月供$13xxx, 收租$13000, 扣除管理費地租差餉負現金流約$2500, 現估值$6.1M. 2年罰息期後打算轉按, 但因已有九龍灣按揭下只好按5成, 目的為remove 按保. 如果估值不變估計自己到時要抬55萬方可完成. 現租客準時交租, 所以可能不轉按 keep 按保. 主要其實怕有法律問題上身.
  5. 無私人貸款欠債

 

開支:

  1. 家用$35,000
  2. 3房租金+水電煤:$15,000
  3. 工人: $4xxx
  4. 停車場+油錢: $5xxx

連其他洗費每月可儲約$40000-$50000

全家人年供保險約$100,000, 交税約$150,000

 

 

自我分析:

  1. 借貸力以平均月入計: 120,000/10000*2.59*50%= 15.54M, 現已用7.4M 約為48%.
  2. 全家人既安全網大致完成, 小至門診到大至入私家病房全部不用自己錢, 不用保留太多 Emergency cash.
  3. 公積金供款多, 退休後生活較有保障.
  4. 現有物業大致自給自足, 租客幫手供樓.

 

目標:

  1. 打算2-3年後以太太單名再買一物業收租, 初步完成一生三宅. 中期目標購入一個3-4房自住物業, 因為可以自己搞裝修住得舒服d. 明白諗sir 會建議租新樓住, 再用債基收入保貼, 但係本人和太太還是想住屬於自己既安樂蝸. 因此想利用債基投資以盡快儲到首期開支.

 

計劃:

  1. 想用現有現金$1M 投入債基疊增收12%-15% (因本人儲蓄力較強較不擔心每月現金流問題)
  2. 銀行稅貸利息低至 APR 0.88%, 考慮借入$1M 分36-48個月還, 用黎投資債基+以防call margin 時用. 就算唔投資, 放高息戶口都有最少1% 年息差賺, 當然咁做就要每月用自己人工還款.

 

還是想請教諗sir專業意見, 會否有其他更好suggestion 俾我? 感謝萬分!

 

ANSWER:

簡單黎講讀者有兩間樓收租,剛開始試用債基收息有9%收穫。工資算高既讀者想問下一步點先可買番自己一間安樂蝸? 誠然以讀者借貸力,理論上15.5百萬,加上1M現金,只消將用老豆名買間樓按多些少然後問發展商借高息二按買新樓,其實買間全新既樓自住停止租樓住絕對可以。惟考慮到發展商提供的低息貸款一般維持3年,假設買三房八成半上會借850萬,頭三年是但息供息唔供本,三年後如轉唔走照用發展商按揭,年息在P-1%起錶。若當時息口比而家加了1.5%而樓價跌了20%,先講間原本1000萬三房只值800萬,而借貸人首三年冇還本故本金仍欠850萬,「今時的新樓買家會是將來的負資產」。呢句說話呢度講得,但各大傳媒唔出得。故閣下在經濟一週、星島、南華見本人的專欄,行文取態較保守。

 

如轉唔走要推貴息,P-1%當係4%,850萬之4%一年供息到34萬,已是讀者一年3成人工,未計供本。如想轉按走,銀行唔同發展商會咁鬆計你樓價,會將當初比過的回贈、送你的印花稅,入伙利是,三房傢俱(例如當50萬計)全部由樓的估價扣除。假設800萬樓再扣120萬,而銀行當時只借70%,那新樓買家只獲銀行借(800-120)*70% = 476萬。要轉走自己要貼332萬。

 

故不要耳仔軟亂買新樓,若讀者要買二手而靚的,就當計平的印花稅率1000萬之上樓房稅要打4.25%,故稅要先比40幾萬,此數已夠在香港大學附近租個平三房一年。至於借稅貸去暫增現金,考慮到稅貸或私人貸款會大大削減個人借貸力,考慮到讀者亦冇急切的買樓需要,所以都係咪行呢步。至於例如30萬稅貸是削走了多少? 這就是買樓001的課題。要攪好借貸力唔只要識check信貸報告,仲要了解做咩會大削? 做咩可改善借貸力。咁才能把買樓的事,一生人或只幾次的事攪清楚。

 

當然讀者人工高不是偶然,他對自己財務情況分析對、有掌握。再一次提提,行文之骨幹、解說手法及用字,往往同工資水平掛勾。讀者已自行點出問題就係cash少,鑑於想買樓而入手既都不是平貨色,筆者僅建議一個進取些少的方法去將再買樓之事加快:

  1. 利用銀行一些貸款,唔係私貸,而係一些借左而唔會加令人信貸記錄被加多筆既方法。借錢其實都係個學問,私貸、信用卡、按揭、循環貸款、稅貸都可借錢,究竟點借先可以又有錢而唔大傷借貸力,影響之後買樓部署?
  2. 用對方法其實借到100萬唔難,而息口在2%左右。讀者不妨將呢舊錢用收息103的方法買債基餐B而收20%年息,100萬年息2萬而年息20萬,一年可套出18萬息,如做「兩張100萬」,一年可套36萬息,套2-3年已夠再買樓部份首期。由於貸款是用幾耐個息就計幾耐,故如市差讀者可即將做難的套息系統拆走而隨時還款。
  3. 不少人借錢買股,借錢買債的好處是近乎一定有月現金流,每月有息收有得守。借錢買股票由於股票派息唔穩定加上波動大,難收好多。
  4. 此方法需在001了解好借貸是什麼,而在讀者有按揭的銀行,實行會好一點。

 

明白此借錢投資的方法對一般人是不鼓勵,不過以讀者人工,筆者有信心讀者有能力行此法,明原理後亦可因自己能力加減。不少人花時追尋好的投資法門,需留意一個方法不是對每人而言皆好。故理財方案時常要度身訂造。當然更進取者,可以跟火兄當埋條底褲去買比特幣,不過筆者看法此舉只合好年輕唔怕輸既人,或者老來無環境又必需博既人。考慮到阿仔返學唔著底褲會比同學笑(不過讀者阿仔讀國際IB可能會開放一點),失自信影響其一生,各位爸爸還是務實一點。

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

精選最值得買的保費融資計劃

第七至八堂 (網課教授入市策略)

800萬收息倉內容展示

新加坡離岸投資戶

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

Cover-Note 10-30%方案介紹

即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

收息101(TEDV99)課程安排:
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第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

 

諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

< 每季聚會談及內容>

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

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附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
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*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
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第二堂 (三小時)

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第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
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買樓收租精明作法

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真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

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目前優惠費用: $3000

.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?

更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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