居屋仔搖身一變成為兩間樓收租的業主 #1463

20171116_居屋仔搖第一變成為兩間樓收租的業主

 

本人不惑之年將至, 財政上理應有方寸而不疑惑. 可惜起步太遲, 浪費不少歲月, 理財上剛學好套路.

希望急起直追, 追返浪費的日子, 而且年紀不少, 錯不起, 已修畢收息101, 103, 買樓001及003課程。期望諗SIR再賜教.

 

Backgroud:

我 39, 人工 66000

老婆 44, 人工18000

長子幼女, 6歲同3歲

 

每月支出:

租樓 15,000/長老家用 12,000/保險 6,000 /水電煤網 1,500/學費+興趣班 4,200/交通 1,000/稅 5,000/食 4,200/雜項 4,000

 

月儲 約30,000

一年內月支出會增加10,000包括請姐姐 (因為要接小朋友返放學), 轉租三房 (人多了, 小朋友大了, 兩房唔夠用, 視乎情況, 可能押後)

 

資產:

現金 1,700,000 放Mortgage Link

 

樓1:

屯門三房(老婆名, 我擔保) :

22年樓, 2016年4.2M買入, 8成上, H+1.5, OUTSTANDING 3.32M, 網上估值 5.6M, 月供管理連雜費 14400, 租金收入12800, 現金流: -1600/月 (考慮加租中)

 

樓2:

東九龍單位(在003後已改為實收29K/月的單位) (我名, 老婆擔保):

2017年5.5M買入, O/S 3.87M, 網上估值 5.6M, 月供管理連雜費 15000, 租金收入29000, 現金流: 14000/月

 

債基:

分兩次投入90萬, 共借1.5百萬, 賬面2.4百萬扣除利息支出後, 年度息率為 13%, 現金流: ~10000/月

 

90萬共有

債基B: 200,000

債基C: 300,000

債基E: 400,000

 

短期目標希望用分一至兩次入手債基加大儲蓄, 儲首期買多一間收租樓, 在執行同資產分配上有以下幾問:

  1. 點決定要留幾多現金在手備用, 即係應該分配幾多備用 ? 明白每人都有各自風險以及處境唔同, 但有冇一D GENERAL RULE可以FOLLOW呢 ? 以我的情況, 諗SIR又有冇建議呢 ?
  2. 入手債基分配上如何較為安全, 例如話去債基B波幅大, 去到乜個年齡就唔太適合.

 

中期目標為手上單位轉按, 同時擔保除名, 一來律師費平D, 二來方便部署買多間. 擔保除名值得做嗎? 以我的情況, 已經互相擔保, 有冇得攪? 係唔係要用借貸力由無到有之法?

能否用租金收入証明一途?

 

長期目標為5年後, 在45前買多間收租養老. 雖然話幾年後乜野世界講唔定, 按揭政策變成點更無人知, 暫時都係得個諗, 但總之先儲錢再作打算. 反正儲多個錢不是壞事.

請問定45買第三間算唔算太遲? 有冇需要早實行?

年將不惑的中佬

 

ANSWER:

 

由於讀者已在修畢全套課程後將原本低層居屋賣走,從居屋仔搖第一變成為兩間樓收租的業主,每月獲正現金流: +10000(債基)+14000(東九龍樓)-3000(屯門三房) = $21000。等於多左份糧,實力大增。而自住樓就先租,租金支出15K,少於新產出的收入,很彈性亦可因小朋友需要而隨處搵好地方搬。真正實踐了筆者在課上提供的法門。亦因如此,回應此個案無需長篇幅「大執」,而著眼回應讀者提問,令佢保持領先位置慢慢跑贏同齡民眾。

 

  1. 擔保除名值得做嗎? 以我的情況, 已經互相擔保, 有冇得攪? 係唔係要用借貸力由無到有之法?

ANS: 由於讀者已成為夫婦每人一間樓而相亙擔保,短時間攪除名無著數,而1-2年內亦唔應再買樓。當然2-3年後部署老婆人工增加,老婆自己食左間屯門三房,騰出老公借貸力再夾第三間樓做法可取。現時屯門三房加東九龍單位市值達1000萬,全部由租客幫手供。只消在3-4年後利用讀者借貸力再買一間,要在50歲完成1000萬資產+3間近供滿既樓之事唔難。起碼叫有65分。

 

  1. 點決定要留幾多現金在手備用, 即係應該分配幾多備用 ?

ANS: 在一般情況下,將總資金的三成留現金自用已好足夠。當然如果幅身家只30萬,那九成錢拎出去博啦。不過博唔係ALL-IN股票,而係全30萬投資但只一半係股,而其餘仍是債。此舉可保證萬一買股有咩閃失,個人置業夢仍存。15萬買些高評級的債基收息,風險有限。畢竟大跌市股票跌70%,而債只為股之跌幅的1/5或更少。大致為10-15%。但如你想在大跌市一蚊都唔蝕,你可以先Close呢個broswer,離開本blog。

 

3: 入手債基分配上如何較為安全

讀者大致都做得對。大部份錯的人都是心急同學,竟將全部錢all-in收25%的債基A。呢類人一味將錢隊去最高回報選項,中哂SALES毒極深,上一兩次堂唔會咁易解到毒。SALES毒為一咪跨大回報叫你ALL-IN,那SALES佣金最高,但跌左就要客承受。大家判斷唔係靠人既說話,而係人既行為。至於ALL-IN,係傳媒去吸引讀者眼球之用字,大家請不要過份認真對待。當然如閣下25歲到錢又少,咁ALL-IN一下都可以。但又有冇諗過ALL-IN之後真係中左,突然身家多左四五百萬,係咪真係對30-40歲生活有正面幫助呢?

 

淨低內容,引述一篇講行運的文章作結:

 

「行運不是愈長愈好,問題是你懂不懂得把握。命格不錯,不行大運也沒有問題。

 

男人三十歲前行運無用,女人二十五歲前行運無用,最多開心些而已,沒甚麼大作為。這是假運,即使平步青雲,也會跌下來,太早行運,以為一帆風順,怎料跌的粉身碎骨,要重頭再來。三十歲前不行運,要磨練他一下,明白賺錢不易。

 

行完運後運氣會延續幾年,不做生意就沒問題,做生意要開始收手,否則跌下來。打工不要轉工,轉運之人蠢蠢欲動,不轉工就沒問題。通常行運後倒霉就不能承受。通常沒有行運之人不會死去,已行運之人才會死去。有時與命格無關,是賭博等外來影響。」

 

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
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上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-04-23(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

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*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

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策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
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策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
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策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
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