樓換樓要注意的地方 #1462

本人啱啱賣左間屯門居屋,啱啱租左私樓住。我想12月頭買間萬寶大廈(約300萬),借7成按揭出租。唔知點向銀行借款先得? 今年買利寶,萬寶,麗寶大廈風險高唔高? 本人啱啱賣左間居屋。因為借貸力唔夠,想買萬寶大廈(借7成)租養租。衣家已租住緊私樓。想係12月頭買萬寶大廈,因為個樓巿好似仲會升。

 

本人20600固定薪金,300萬樓價借唔借到8成。因為太太之前無返工。諗住出返來做野後買多層。

 

一月買樓001課準學生上

 

ANSWER:

留意,七成按揭只適用於自住用途的的住宅,出租物業按金管規定只借五成上會,本blog由讀者撰寫的內容不代表筆者意見。至於買一間樓最大的風險,就是借款人究竟會唔會被銀行CALL LOAN收樓,令投資期唔夠長讓銀紙眨值,攪到第日樓市再升都享受唔到升幅。故讀者問:「屯門利寶,萬寶,麗寶大廈風險高唔高?」筆者看法是首看自己實力夠唔夠揸上去,再睇下件貨有冇升值能力未遲。

 

讀者人工20.6K,借貸力為1.03*2.59 = 2.66百萬。就當七成上會買3.6百萬樓屬極限,故選取利寶萬寶是附合BUDGET的。先決出讀者買400萬之下樓房,被CALL LOAN風險不高。

 

下一個問題,就係360-400萬預算,究竟應否投放利寶萬寶(即置樂花園附近)? 答案是否定的,因物業初心者首間屋應以大屋苑樓為主,不應小屋苑或單幢樓。另外該幾幢樓年齡已35,如果比筆者選27年樓齡的新屯門中心會好很多。原因一是大屋苑流通性強,後生仔唔夠錢可快放大屋苑樓一切仲有救。原因二是屋過40年於做盡按揭有問題,詳細一月再講。

 

另外注意2.66百萬是理論上借貸力,於現實有卡數,有未用既卡,有家用、又或者有些要供緊既野,佢地都不約而同扣減緊借貸力令不少師兄發現係BLOG計到既理論借貸力同銀行最尾批到個數唔同。因原當然是將本BLOG理論實踐,還需一些接地元素。更要識將例如有張十萬額而未用過既信用卡,究竟扣走左我幾多借貸力。又或我幾時CUT坎,先可以「消底」而唔再影響我日後買樓。

 

另外老婆可以幫手,只要佢做先生擔保,先生單名上會,既可保有老婆日後買樓八成上會之「人頭名額」,先生又可以借多一點。但太太無野做,借貸力會有嗎? 那就要搵人出糧比佢,但絕不是之前有人提過自己用入錢機每月入20K比自己就扮有兩萬蚊糧咁攪笑。筆者怕你真係去銀行認真咁講一次由於有呢20K人工想借錢,銀行會MARK機將你「表起一世」。借貸力由無變有需合規合法去將些決定性的文件攪來,問答應對合理,才有商討餘地。畢竟而家唔係借廿萬P-LOAN,而係少都3-4百萬,比著你借都要「驗屍咁驗」。

 

至於讀者買樓後,未見有現金收息,那新樓的租金扣除要供按揭後,是否夠以租養租呢? 奉勸各位需將事情學妥,才去實行。如果做到一半先急就將黎上堂,都十分感謝你,不過過程會驚險些少,亦未必會Happy ending。不過點都好,賺到經驗點數及有LEVEL升是肯定的。讀者問左4行而筆者答返超廿行(亦過1000字),答到呢度應算有個交代,就此停筆。








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