理財整容前後: 27年洋樓兩房變為住市區新淨三房 #1461

諗sir,

本人上年已上了收息101&103,買樓003,多謝諗sir指點,已開始收息方案,並行雙租族,改善了居住環境,但離財務自由仍有一段距離,請指點。

 

夫妻36歳,二人薪金每月8萬, 有3歳及1歳仔女,負擔沉重,每月只可儲2萬。

 

今年作了以下行動:

原本的自住洋樓,樓齡27年,由家人轉到我名,市值$4M,欠$2.6M 按揭,每月還$10k。因家人情意結,不能賣,只能出租,租金約$13k, 分4年還。

 

丈夫名,年頭買了層16年細三房洋樓,值$6M, 欠$2.4M 按揭,每月還$13k, 出租$17k

 

現租住市區三房一套$28k

 

已買入$1.5M 債基並槓桿,每月收約$20k息

現金$0.4M

 

目標:

 

  1. 長遠仍想定下來(10年左右),購入現價約$12M的大單位自住。盤算緊是否要賣丈夫名的單位才可達此目標。

 

  1. 做到財務自由,減低工作壓力

 

請指點如何部署以達目標,謝謝!

 

ANSWER:

讀者修畢課程後將自住樓一拆二,吉出先生名年頭再買樓,避免15%印花稅及將自住樓按爆,得資金投入債基收息及年初再買樓首期。同「整容」前相比,讀者現在:

已住在租值28K的市區三房,相信是譽港灣或四小龍之類級數的住宅,雖未見豪華但起碼從27年洋樓兩房收到去新樓三房2.

 

原自住洋樓收租13K而月供10K,產出正現金流3K,新買洋樓現金流收4K,加埋債基150萬產出年息24萬,月正現金流為27K,大致抵銷住靚野28K的支出。當然同意如要在名校區九龍塘住,28K都只能租舊或細三房

 

在36歲完成兩房收租而自己反租新樓三房,加上手持現金達200萬的數目,好處是時間一樣咁過,租客就會係讀者年達50時幫手近供滿兩間樓。自己到時想租邊就租邊,豐儉由人。而兩間樓就可予老婆老公各人作退休洗費,或情況理想既話可提早退休

 

當然呢位讀者成就此步,同意開始前數目要計得準一點,因夫婦人工只共八萬,每步要行得準同小心。不過「整容」後而家副牌,隨時靚過不少月入八萬仲死捱緊既掛名老細

 

由於讀者資金已近盡耗,加上債基已產出年16%息率,再能做上去既都唔多。畢竟筆者就是一個課教你最好的,好似黎睇一次病就即刻斷症,而唔會拖症多收錢。加上讀者資金始終係少,如找不到兄弟姊妹或外力幫手,不要亂開TUTBO行債基套餐A收25%年息。

 

下一步同意由先生的洋房著手,如2018年尾樓市「仲係咁乖」而佢地捱過左頭兩房SSD(額外印花稅),咁可以賣樓再細胞分裂一拆二,而讀者好應該在未來一年為此「一拆二」做準備。首先若找到親兄弟姊妹出名(無論夫婦邊方面既兄弟姊都可以),2019頭買樓可免15%重稅同最勁可九成上會,另外再買第三間佢地人工都唔夠照,應參考買樓003「借貸力由無變有之法」部署盤數比銀行睇,合規令個人借貸力加強。

 

至於債基,收息課已告知出入市點睇位。佢地儲蓄只要有300萬,16%息債基已一年產出48萬年息,等於佢地兩公婆人工一半。其實夫婦現時淨資產已超300萬。不過過幾年買第三間樓等於夾多個租客幫佢儲錢,到時就當兩夫婦養仔支出大,3個租客幫佢地供樓,要在40歲鬆多幾百萬黎收息唔難。趁36歲已擺靚個頭,離歸家之日不遠。








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