諗 SIR,
您好!
小妹未有物業. 有隱定工作. 是首次置業者.
現住物業是父母的. 不過已仙遊.
此物業是哥哥名下的. 他本身亦有一層自已名下的自住單位. 供樓中.
現此物業有可能被收購.
如收購成功, 可能可於今年10月下旬收齊有關之金額. 約有 $740萬.
但此物業於2012 年起做咗按揭. 現在遏款中.
那有以下請教:
- 如真是可被收購成功, 需付出的費用有什麼?
-> 律師費, 厜印費 (此是否以上 $740萬X 7.5%), 給收購此之物業公司1% 佣金? 還有什麼?
- 此物業因有按揭. 現在還款中. 那如收購成功, 即此未邋清的金額需由被收購成功的金額中抽出. 此未清金額約 $57萬. 此會產生什麼費用嗎?
- 那真是可袋袋平安後. 可能有 $630萬左右吧?!
那樓價還升溫中. 如小妹作以下安排, 不知是否可行? 抑或有更好的建議? 謝謝.
–> 因收購完成後, 小妹還可住此物業多 6個月, 彧者可長至8-9個月.
那即是說, 由今年 2017年 11月起至 2018年7月, 小妹還可住此物業.
那到明年 7,8月時小妹搬出. 租樓住?
–> $630 萬以小妹的名義買樓是否OK?
–> 如要買樓, 買新樓好, 抑或是買二手樓好? 因想買西環的嘉輝花園. 不過近期的樓價是 $450-60萬左右!! 什麼時間買好?
–> 未決定是否買樓前. 此$630萬小妹欲同哥哥開個聯名戶口. 不過未知此金額可作什麼投資? 可有建議?先做港幣定期?
-> 買樓用小妹名義買, 應是可最低成本吧! 所需成本如下?
一) 買樓之費用. 會一次過付清.
二) 律師費
三) 地產1% 之佣金
四) 裝修費, 傢俱及家電費用
–> 那您建議, 我租樓住. 買一層樓收租, 租金同哥哥對分, 這樣回報會大些?
ANSWER:
樓的收購
簡單而言讀者獲收購預計得740萬，究竟如何運用才可得較大利益? 對於收購一事，筆者不作評論，只好說發展商可找附近地產鋪作收購，地產鋪亦可叫業主委託自己賣樓，由於利益集團多加上收購價是暗盤，讀者呢類乜都問而少落手投資既人，在過程中唔輸蝕是筆者寄望。至於讀者問拎回業權賣之前要向銀行找數贖樓，究竟有冇費用? 呢件事涉及銀行贖契及將樓契轉回自己名下兩事，由於不涉及讀者工作及所長，所以不作答。
買樓收租
講返如一般人得740萬點做先好? 由於金多寶經常都幾注中，扣埋稅通常只千餘萬到手。筆者往時工作的分行對面是「旺場」馬會，一年總有1-2個黎入錢更新戶口。而看讀者恐怕唔係想630萬一炮過買樓吧? 如有此想法真係一篇文解不來，有排補。當然唔相信筆者而將錢全資投入一物業，唔敢講係絕路。自身看法是拆當中20%(約150萬)做首期買兩間細住宅收下租是好選擇，唔係博佢升，而係租金收入與通賬同升跌，長遠而平穩，供樓耐更因通賬磨走債務而令供樓越見輕鬆。樓的投資要長遠先見效，買樓要預左做蠢人，有能力就細細地買間樓長放，等租客幫你供滿間樓，而唔係等個市低去買。不少經常「貼市」既人就係想等跌先買，由2010等到而家都未等到。
九成上會又收租
投資有兩種目標，一種是求平穩而快樂生活。另一種是求賺錢，呢類人就當已夠錢洗，亦會因投資獲利之優越感而開心。大部份人都是第一種人，求快樂者有持續收入就夠，先講買兩間樓之前要做budgeting，究竟買兩間值幾錢既樓? 主要看讀者自己及佢哥哥收入。例如40k月入者，借貸力為5.2mil。在旺市只用50%-60%借貸力之下，此人買樓應選擇首期74萬+5.2mil*60% = 約380萬之樓房收租。當然九成上會既樓要自住用途，如讀者選擇用五成上會，合規但又拖低了回報，究竟點拎好回報而又規犯九成樓收租的風險? 在星期六買樓001有解。
740萬買樓後淨600萬，可將其中300萬分階段用收息101之債基疊增之法收租，收息為12-15%不等。300萬收息即每月30K-37.5K。可能你會諗收12-15%咁高息，有冇真係咁容易? 只好講11月上堂既同學最快可12月11日就有息落袋，課程已行47次。不少讀者由上海或新加坡轉程而至，對課程內容不敢掉以輕心。至於風險，由於最高息收25%的債基方案A都未出，所以行方案C-E收12-15%估計波幅為大部份學生所接受，即用標準差計出風險只為投資內股股收息的一半，在堂上亦由講解怎將風險量化開始。
至於讀者問的收費，人人同間間公司亦有差異，故執行應對及經驗才是最有用知識，兵法是不可只在紙上演練的。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂** 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15 上課地點為尖沙咀
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