施政報告/首置上車盤 對 樓市/地產股影響 #1437

 

特首林鄭的施政報告,實而不華。從內容可見,特首主張政府介入私人市場,與97年前「大市場小政府」的概念不同。同時對於一些郁得到既範疇,政府係肯狠狠去做既,例如建議拆左灣仔稅務大樓及入境事務處而擴建會展,始終香港地貴,一班公僕返工就行遠d。圍係中間既鷹君中心食正是次發展地利,雖屬地產股(旗下信託持有花選銀行中心、不少酒店….)而其業務間接受工廈改建而影響(如成功),不過「有沙有糖」之情下令市場人仕唔敢亂沽041,令鷹君股價上午收市只跌0.48%。及後在10月12日上午上揚約1.8%,完全收復失地。施政公佈後跑贏其他地產股。

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圖: 10月11日約13:00報價 – 鷹君
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圖: 10月11日約13:00報價 – 地產股

 

首置上車盤估計短期對地產股是壞消息,不過數月之後應會成為好消息。數目在此: 由於建議收入限在52000-68000(家庭),在估計政府不建議供樓者拎出超四成之薪金去作供款,首置者應只會用52000*40% = $20800/月供樓。而此供款攤30年供,可借2.08*2.59 ~ 5.6百萬。換言之首置盤的售價估計仍高達500-600萬,就當唔收地價賣價打七折,估計低層單位仍要400餘萬。咁既價碼係安達臣道買個低層單位,那不如比400萬買地鐵站隔離大興花園,呢個價要方便二手私樓大把選擇。

 

至於不少人詬病首置單位數目少,筆者應為政府對此新房策在執行上小心翼翼,因首置定價會好影響市場。過往香港的房屋架構是未補價居屋100-300萬,再無錢就申請公屋,有錢就私樓故不少新樓入門都由400萬起跳。今時在居屋同私樓當中加一層首置,係買左10年後先可沽的首置,其定價將會影響私樓市場生態。估計政府是先比1000試下反應,萬一無人肯用400萬買就再減,變相多一個影響市場的「按鈕」。取代辣招。

 

今日下午地產股先跌後回升,看法是一聽首置眾人將地產股「先沽為敬」。但慢慢發覺首置的定價除了可壓制樓市,亦可將價調高去為發展商新盤包底! 此情下地產股當然於下午再升。已在早早前講過,新世界(0017)自上任特首以來投地表現出眾,150萬平方呎農地處最後洽談轉換階段,今時進入收成期。至於你問樓價會唔會跌? 其他整體樓價升跌要看外圍,而政府亦唔會咁傻去推跌樓價。

 

筆者自己就真係去過安達臣道,一幅係2009年或之前已在平整的工地。要由個處落返觀塘要行清水灣道,交通不太便利。如果平都可以諗,但超400萬加上冇得賣,那就好難諗。故市場第一反應是聽到政府肯出力干預市場,一眾地產股固然下跌。惟是否真可推跌樓價或地產股,要看其價單先知。不過應唔會大平賣。不過有點幾可肯定,是特首愛自己出手干預樓市,多於同私人地產商合作去干預市場。可能過去幾年官商勾結新聞太多,為了避縑不如親自出手。

 

同私人地產商合作,多從「搵地小組」這些商界揉合的部門開始。唔知係唔係有人收到風知道「搵地小組」無運行,阿姐唔關照。於施政報告發出當日生果報出了單「土地小組成員擁8萬呎棕地無避席」的新聞,應了湯博士一早話:「搵地小組其實是棧道兵」呢件事。發現原來正將就係阿姐自己,落order攪首置同鏟起灣仔。有些搵地小組成員如果想囤地而早知內幕消息而得益,恐怕打唔響算盤。擁有農地及舊樓重建,近年少買地的恆基,在政府只想同私人發展商一齊起樓,而唔係搵地然後set個靚位比發展商自己賺哂的情況下,恆基(0012)跌得最慘,跌4.5%。多得早兩位特首都同商界有些疑似官非,本任特首一條心自己做少同地產商協調,可能真係殺出血路。若推到樓市跟外圍大跌而舒緩買樓熱,林鄭十年將可「開個靚頭」比葉劉睇睇。

 

綠置居話會大做,惟申請人需交出公屋獲買新居屋免30-70%地價優惠(視乎入息水平,低入息補少些地價)。筆者看法是此事不會拖累私樓樓價,始終對象大部份是入息少於20K人仕,同私樓的客戶群不重疊。

 

另外筆者估計工廈改造只說而難做,因利益持份者太多,萬一工廈真改建到住上萬千家庭而無人買樓,地產小子或囤地同胞咪要入去放火? 有時講到錢,有d人真係可以去到好盡。因此林鄭在工廈一事語氣好有保留,搞到都應該唔係頭五年。筆者會在下星期跟進工廈活化及灣仔北發展的投資機遇,請follow留意。






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