換樓個案: 地產經紀戀上天真型業主? #1436

致諗sir:

 

     本人在Youtube 上收看你的節目有一段時間,看你在幫很多人解決買樓投資及如何置業真是鑊益良多,希望可以得到啟示!

 

 我們收入每月收入$16000(我) +(每月OT$10000) +$52000(老婆)  + (每年花紅$45萬)

現在有一間居屋212呎3年前購買時巿值$268萬7成按揭供20年每月供$9400 , 還有$160萬要還(持有人老婆) , 最近同一單位成交$342萬!

問題:現在不知加按套現還是賣左佢?

同時考慮買大約1000萬Oasis的新樓,不知過唔過到壓力測試(由老公持有)?

 

蠢老公上

 

answer:

此個案留言者所予資料有限,理應照顧其他有心發問的讀者。但被留言者「鑊益良多」四字箴言所吸引,明白到筆者在過去幾年每工作天撰文,雖不作投資推介只分享個案,惟錢財事上令人爆鑊而受人責難,得出「鑊益良多」之結果,真係難去避免。過去幾年撰文超過1000篇,有2016年解釋債券而比電視台轉題目改為「推新昌」。比埋片你睇:

 

 

亦有陪讀者由高峰進入低潮再重新享受高潮既NYSE:GEO

https://finance.google.com.hk/finance?q=NYSE%3AGEO&ei=yD3cWam6BIem0QTCkYa4Bg

 

還有帳面要輸3成的NYSE:SSW 。此項於免費渠道公開說明時已告知屬高風險選項。

 

多年來除呢3項,其餘幸好未有鑊氣,有遺漏請指正。不過睇得呢個blog請讀者要預沒一個月升3成的選項,只會提及一些慢而穩的理財方法。本blog旨在聚集一批有財政能力的讀者。

 

本案讀者薪金比入息中位數低,客觀咁講入息較少。而樓市大升令業主都獲機遇,賣樓可賺數百萬即超10年打工所得,本案讀者有近似情況究竟如何處理? 這令筆者想起一件事,2000年左右董伯伯推行首置免息貸款,即你想買樓政府可免費借幾十萬比你做首期,到2003年董被批「害死人」。當然一批有計過自己能力才入市之受資助者,到今日已大賺安然無恙。故入市不是時機最重要,而是按自己能力去分配錢才是致勝關鍵。一般Sales唔會同2傾呢d,有錢買哂我隻基金就夠! 惟2017年近似情況又再出現,美國政府印銀紙推高樓價變相「資助」一班小業主再買樓,究竟佢地go唔go?

 

讀者及丸丸借貸力為(16k+52k)/10000*2.59*50% = 8.8百萬。讀者超時工作/太太花紅收入要有相應證明才可計作借貸力,詳細點做請留意月尾的買樓001課程。現時已借1.6百萬,即借貸力只用了1.6/8.8  = 18%。理應可再買多一間樓。但究竟應唔應該買成1000萬的新樓呢? 先假設佢地有150首期成功用發展商呼吸plan上會(即有呼吸既都借比你),借左800萬左右,借借力即用突了(8.0+1.6)/8.8-1 = 10%。由此可見買1000萬新樓讀者負擔唔起。由於佢無講自己有幾多cash。但兩間樓夾埋市值1342萬,而讀者現時已為佢自住樓賣走套賺(342-160) = 182萬鼓舞著,即高價再高追令自己於市跌10%時盡失全賺。講到呢度筆者已知需要收聲。

 

市面上現時很多呢類天真型孽主,佢地係地產經紀既甜心,盡快係呢年搵到佢地做生意先得。







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