樓換樓帶來無限悲傷 #1433

homeblogger-20171006本人現年40歲, 約10年前一手購入珀麗灣低層兩房獨居,買入價$180萬。

 

現銀行估價大約$540萬,現在和太太及一歲女兒同住。 鑒於女兒成長,想搬到同屋苑較大單位,而且只喜愛區內居住環境。 已看中單位 $780萬(屬高層優質單位) 本人月入$35,000,欠現樓按揭$124萬,月供$6,100 現金流只有$2萬人民幣及不足$1萬港幣

 

其他主要支出: 人壽、醫療、基金儲蓄保險每月共$4,300

太太家用$6,000

另外有私人貸款大約$174,000,2019年中前要還。

一年後,女兒打算入讀幼兒班,每月學費大約$4,000 另外各樣雜費和生活開支大約$6,000 所以每月額外儲蓄大約只有$2,000 – $3,000之間

 

 

太太現在全職家庭主婦,間中有秘撈做私己錢。 已問現供中銀樓按只可多借$120餘萬貸款 想問諗Sir,我唯一可換樓的辦法係賣了現樓套現400萬付新單位首期嗎? 現單位放售,希望$540萬能成交。

 

如果放售,到時再買付4成首期$320萬,剩餘有差不多$810萬,對嗎? 而月供$17,000 應該可以通過壓力測試吧? 本人有感2018年樓市開始回落,到時現樓未必賣到$50380萬,而心儀的優質單位又未必會落價,所以想趁現在換樓。 另外想問,本人父母在觀塘居屋xxx,一手現金買入價$20萬自住至今,未補地價,兩人已退休。可加按套現用作投資幫補生活費嗎? 煩請諗Sir解答 。

 

answer:

原本應承讀者中秋後才答此問題,看後發覺情況嚴重,提早作答,筆者亦希望自己睇錯。 讀者的月入對不少人而言已不錯,可是年到四十有幾個事項令筆者覺得需要快速作出更正及正視: 四十不惑,可是儲蓄只幾萬港元。讀者應攬錯了「現金流」同「現金」的分別。

 

男人要擔起頭家,可惜誤判自身能力及情況,過早叫太太唔做野會引致往後更苦生活。 都是筆者的錯,將之前本書叫作<樓換樓>。可是唔係人人都應該現時<樓換樓>的。 大家或會覺得筆者過份憂心,或用嚴詞務求令未曾見面的讀者有個痛苦週末。看倌或心想自己情況比讀者更不堪,只好說讀者在理財概念、自己定位、實行開支上都要再搞清楚。

 

  1. 在洗費上 –  已有樓讀者如要再用自己名買三房換樓要比貴印花稅,就算半年內賣走2房證實是換樓,都要先比重稅而後退回一半,15%計為750萬 ~100萬,再加兩間樓的經紀傭金及雜費,再添三十餘萬即換樓開支130萬為保守估計。可能大家心諗讀者有400萬回籠,百餘萬洗費算什麼? 可恨是此400萬已是讀者唯一籌碼,加上除無儲蓄更有私貸。筆者的<樓換樓>是道出越換越富之法。可是讀者一換至750萬樓房,只屬在旺市加碼而自己實力空心,有女有老婆男士更不建議冒進。

 

  1. 至於上會 – 假設入手750萬樓需已付$17000首期,讀者自己用過MORTGAGE CALCULATOR計左出黎。惟一些另類的負債影響,CALCULATOR係幫唔到你計。私人貸款好傷借貸力,174000私人貸款攤三年已傷借貸力近6K,係讀者6K私貸加17K新proposal loan,6k+17k > 35k人工*50%。其實呢個case若筆者當年仲做緊mortgage approver,基本上睇兩野都x左。至於計壓測對讀者而言太遙遠,其實現況佢未到呢步。另過到50%供款/收入比率的,多數都可過埋壓測既。因自己樓上會雖壓測要+3%,但比率同時調升至60%

 

  1. 如果換轉筆者有以下情況 – 筆者會一拆二按爆八成現樓房套出300萬,將兩房租出再自己租三房。300萬適當利用債基再疊增每月收息$30k-35k(即12-15%年息),加上兩房收回租金有$16k,就當按多左300萬月供多了300/259*10000 ~ 12000元。16k租金+30k收息 > 12k新按揭+20k估計三房租金

      4.另外讀者:「本人有感2018樓市開始回落,到時現樓未必賣到$540萬,而心儀的優質單位又未必會落價,所以想趁現在換樓。」咁既判斷筆者只能沉默回應。40男 – 人工唔高老婆唔做野而自己缺乏理財知識,只能祝有運埋身。

 








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