將居屋按爆提早退休 #1431

homeblogger-20171003你好!我想向諗Sir請教置業問題。

 

本人為買樓和收息班的同學。會員編號為 6936。

 

客氣說話不多說了。但我想指出,在我參加過的眾多投資有關的課程裡,諗Sir的課程是唯一讓我覺得物有所值,甚至物超所值的!

 

先說說小弟現在的情況:

 

歲數:本人 35,太太 31

月收入:本人100k(另有6-8個月year end bonus),太太 50k (另有2-3個月year end bonus)

現金: 二人合共大概 3m + 0.2m 基金

太太名下沒有物業, 而外母現在居住於公屋單位

 

物業:

(現居物業)市區未補地價3房居屋 (綠表2m 買入,現約值6.5m (綠表價), 欠銀行1m,月供10k) (唯此物業由弟弟持有,需要1、2年內售出,讓弟弟可以自己置業)

 

(收租物業)市區1房私人物業單位 (去年 5m 買入,現約值5.8m, 欠銀行3.95m, 月供14.5k,租金收入 17k) (本人持有)

(父母居住物業) 新界區未補地價居屋 (多年前綠表0.7m買入,現約值4m (綠表價),供完了)(父母聯名持有)

支出:  供樓、家庭開支合共大概 30k、月儲蓄110-120k

 

現在弟弟需要置業,故必須賣掉其名下居屋,讓他回復自由身。本人有兩個計劃,請諗Sir指點迷津。

 

計劃1:

– 賣掉本人居住的3房居屋,套出5.5m,用太太名購買市區3房私人單位,假設樓價10m,借5m,月供18k。另外用手上的部分現金2m作債基投資,收取15%回報,每月收25k,其餘現金放入mortage link作為後備應急用。

– 這個計劃,扣除供樓,每個月有7k收入,也有足夠應急錢,準備call margin (just in case)。

 

計劃2:

– 用外母的公屋單位,申請綠表,向銀行做9成按揭,以市價(6.5m)買弟弟的居屋單位,變相把居屋加按,套出5.85m (6.5m 做9成按揭) – 1m (欠銀行)- 0.23m (印花稅)= 4.62m 現金。再用其大概4m作15%回報的債基收息,月收50k,其餘用作後備現金。當然,每月要還按揭21.3k。

– 因為外母放棄公屋單位,故考慮在同一居屋屋苑以自由市場價格購買價為6m的兩房單位給她,此單位由太太購買。預計付1.2m首期,月供17.5k。

– 此計劃好像較好,產出很大的現金流,供兩層樓都有錢剩: 50k – 21.3k – 17.5k = 11.2k

– 如此做法,手上3個物業有兩個是居屋,在投資角度上好像比較遜色,但購買居屋給外母讓她住在附近可以方便照顧老人家,主要是滿足實用的需求,而非投資的需求,魚與熊掌恐怕不能兼得

– 手上剩餘的現金打算購買債基,幫助儲錢,為未來物業投資鋪路

 

計劃2好像能夠兼顧各方面需求,想請教諗Sir會不會有更佳的做法? 計劃3呢?

希望被抽中!萬分感激!!

 

幸運的男人上

 

ANSWER:

此案讀者提點了個特別行為,就係如何將居屋係唔賣之下套錢? 需要材料係: 1.住係公屋既外母一個; 2.能提供借貸力擔保外母既老婆。筆者一向不建議人持有居屋,因居屋加按要房委會批准,買入後如樓加升想加按將錢套出近乎無可能。加上居屋住客質素與私樓實有分別,亦無投資客路,所以升值較難。惟本個案讀者擁有一「人頭」,更是比一般「人頭」更值錢,可享有免補地價住居屋,更因公屋戶如放棄原單位可九成五上會買居屋既外母。一張咁靚既皇牌當然唔好浪費。提一提無論讀者自己或佢老婆,都計直系親屬關係而可作低息擔保。

 

讀者已修畢收息及買樓課,提出個案已見具條理及有籌劃,讀者將課堂知識加上自身情況,結合出「按爆居屋」的計劃2,筆者表示同意及認為此路較可行。先講讀者人生理財路明顯以儲樓為主,因夫婦人工共15萬借貸力旺盛,此情下儲樓為妙。相反生意人一般較難向銀行借錢而對現金流更有需要,此類朋友不應儲樓而多從債/REITs收息去補貼自己居住支出。資產過一定程度後才作環球之資產配置,此複雜情況在堂上再解。

 

讀者套出4.6百萬現金後,原有自己資金300萬不動預備應急。400萬分段投入債基再疊增收息。可一半投入套餐B收息20%/年而另一半行套餐E收息12%,綜合16%的年息產出$53000月入,等於老婆打多份工。讀者年至35-38攪好3樓在手更有債基產出超5萬月入,敢講只要往後唔行差踏錯要穩健一生應無問題。過得10年等原有收租樓供了超半,而自己債基又再收息,若唔嫌住居屋唔再攪UPGRADE,係40-45歲成就財務自由可以預視。

 

當然有如斯好結果,原因一是太太單名買左樓,原因二是識利用了細路名買樓。係盡用了家人各手上名額而自己收入又好之下,早人一步改變每日返工等放工之生活,值得恭喜! 另外不建議讀者用直債,由於自己仍有300萬現金作緩衝,分段投入的400萬可買不保本而無年期之債基。相反直債雖保本但有年期,在讀者此案不適用。其實將債基分段投入,已是將風險減少的重要一步。本BLOG主張投資要自己學習,不由佣金收取者作建議,在主張一筆投入與分段投入下已見為投資人作了起步性提示。








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