新樓買家: 發展商玩完再丟比二手業主虐打 #1427

我呢個窮人換樓,我正處於迷失之中。先講下背景:

家庭:我、先生、兩歲小孩、工人姐姐

住:自置居所,九龍灣得寶花園,一房282實呎,買時310萬,現網上估價有413萬,按揭尚欠260萬,每月月供大約$11000內,先生單人名

收入:我-$27500(公務員)、先生-$47000(公務員)

資金:股票、現金合共160萬-170萬左右

目標:換兩房單位+1收租單位

 

二手本來想買屯門錦華花園兩房,約460萬左右,但如果以我個人名就會過唔到壓測,若加先生做擔保人,喺新辣招下就要比多一成首期。

到最新全城匯開賣,見到有600萬樓下兩房,加上發展商個備用一按,我地可以兩成首期就可以上到會,就入票抽,當然係抽唔到啦,得嗰幾個平單位!

到現在輪到晉海開賣,好似好多個單位都做到600萬兩房,我地又心思思。不過下決定之前都好矛盾,所以想請教諗sir既意見:

 

1)買新樓兩房,搵先生做擔保人,以及用發展商二按捱貴息,2年後入伙就賣得寶,拎資金去轉返銀行上會。如唔賣得寶,而我又有宿舍住的話(本人大約兩年內好大機會有宿舍),可以光明正大將新樓放租,因為唔係用銀行個按揭保險,咁就可以減輕供新樓既負擔

 

2)我單人名3成首期買錦華,唔洗先生做擔保,平平地兩房,可以即住,市中心地段會方便放租,但眼見屯門租金回報較低。揀屯門係因為搏佢將來基建落成,加埋將來有新盤起,可以帶起屯門樓價

 

3)買新樓一房放租,反正而家二手都係差唔多價

 

 

4)一動不如一靜,專心等宿舍

 

5)假如我今次真係買咗新樓用先生做擔保人,到佢賣咗得寶而再買,借貸力係咪要先減新樓嗰部分先(即使新樓係我單名買)?

 

 

諗sir你一定會話,點解我地看似中上收入但點解咁少現金。係因為我先生都係轉左呢份兩年,之前人工少近兩萬,而百幾萬現金之中,係我賣出我之前係長沙灣的單棟樓的利潤,所以我地d現金好難儲到,主要都係靠之前賣樓既利潤而來。

求諗sir教下我點做

 

ANSWER:

 

簡單而言,一個月入27.5K+47K 即74K的家庭,手上現金有170萬。問下究竟買二手定新樓好? 家庭借貸力為74000/10000*50%*2.59 = 9.58百萬,而儲蓄能力較低,有錢主要係賣樓而黎。

 

或許不少香港人都同讀者一樣,又抽全城匯又抽晉海,即係荃灣又抽將軍澳又抽下。筆者已在免費文章分析過區份而言將軍澳是18區倒數第三,而荃灣排前。近日筆者收到一個二手樓放盤資料,如下:

 

1B

此單位為: 距離全城匯約150米的其中一個三房單位(原則),各位後生個陣可能由單位狂奔30秒即到荃城匯,再過多刻就戀上海之戀啦。實呎447,樓齡大過諗sir年齡,業主裝修好後放480萬。

 

筆者應為呢個業主「識玩」,原因如下:

業主選擇放盤時機好靚,過去三個大盤(柏傲、戀、荃城匯)令當地經紀收到唔少lead,如果經紀唔想浪費,又遇到抽唔中買新樓但「好L想嫁」既準買家,係時候怒sell呢件貨比佢

 

懶做查冊,唔知業主幾錢買。不過3年半前同類樓賣緊220萬。雖然480萬是掛盤,不過就當佢賣到450萬,業主都賺「一個開」。朋友,你炒左3年股票,究竟賺左200萬未? (未計收租)

 

佢係單位唯一的單邊位裝大窗(見上圖睡房),突顯呢間屋中高層而將單邊好處及採光放大。相反呢間樓舊,易漏水係必然。所以用企缸(見上方右下圖)可減低大漏風險。將缺點縮細。

 

可能你無留意,446呎實呎既3房,新樓好少見。原因是往時居住要求低,不少舊樓三房開則都只400餘實呎大。造成舊樓幾個優勢: A. 如果業主想做劏房,用呢D單位間最容易,因為本身都已開則三間,只消細改已開到四房,當地劏房租金穩收$5000/間,四間就係$20000。B.就咁三房租比人,有西鐵,收$14/K已是必然,就當佢如50年樓都咁話。

 

當然446呎如做「劏」,意味公用走廊只得40-50呎。究竟咩間格先可盡少公用空間位,而點裝修及用料先另咁既呎數都住得四個租客開心? 這些都是技巧

 

花些少錢裝修令間屋掛貴賣,又是一個賺錢方法,好多時睇落靚既裝修,有相熟師傅整成本比你估既低。此等同新樓發展商,已將新樓新裝修的賺價於閣下買價內含。而佢搵埋人做二按幫你借九成,又係內含代價。消委會已做了研究,供全期利息支出分別是154萬及667萬。唔想做「67」,可再用下LINK傳送門睇真D。

 

http://bit.ly/2xs9AE1

筆者明白你係唔相信自己會供足全期二按(比全期利息)既,不過如果幾年後負資產左,筆者都希望你一切安好架。

 

利申: 筆者持有近地點近類單位。但不是上述樓盤。本文章亦不屬樓盤廣告。相反更屬「倒米。廣告」。想知道筆者究竟3年前點解會搵呢道? 同埋點為讀者解難? 由於已答千字,明天再談。本文上集旨在令讀者明白買樓要知比佢想像中的多。究竟抽「海晉」定「海之戀貨尾」係發展商set比你既偽命題。雖然有點得罪,不過若一位常在政府大樓工作的公務員,憑日常工作經驗,係無可能在金錢世界為投資作出正確判斷。阿特首都係剛Train好點去買廁紙,相反阿波哥由低撈起就知咩野搵到錢啦! 而家搞緊貨櫃劏啦!

 








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