百萬富翁的下場 #1424

homeblogger-20170921

Hello Lum Sir,

 

I have known you through participating a course organized by you.  

 

I am a novice and lazy in investments.

I am near end of 50.

I got a university degree but I stopped working after marriage for long.  Now i am divorced without kids.

No jobs or no other income at the moment.

My monthly expense like around HK5000 excluding the entertainment and travelling.

I got a cash like HK 1,300,000

I don’t need to take care of anyone.

 

Could you give me advices according to the following issues

  1.  How much monthly income do I have to look for now to ensure I got enough money for retirements.
  2.  What kind of investments should I do now?
  3.  I thought of buying an apartment in Japan but the risk like natural disaster there stops me for that even though I am learning japanese now (just for travelling and singing).  I have one more apartment but is named with others.  I don’t think I can sell it out in the near future.  What do you think of Thailand or China properties?  The reasons that I want an overseas property because I think I can have a property overseas for rental income and emgiration there after retirement probably too

 

Look forward to hearing from you soon

Best regards,

Ms Lee.

 

ANSWER:

筆者英文唔係幾好,閱畢讀者文章只感到佢半生人唔使花時間係小朋友、一大排無做野、樓估計唔使佢供而好自然而家佢一間樓都無、同佢稱呼自己”lazy”的話述很配合。然而各人有難言之隱,可能真係病跟身而未能產出。對於此況,筆者都要盡量諗下點攪先可令讀者有好下場。

 

如正在捱夜湊仔或咬麵包的你可能心想:「咁公平嗎?」為乜我唔一早去日本唱K而留係屋企對住個死仔包!?

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上圖: 死仔包 (借用)

 

先講讀者要幾錢去退休,若果佢唔去玩月洗$5000,$130萬夠佢洗20年。即如果佢無病無痛,而到70歲就忍受生果金$1000/月的日子,應該無問題。但…通賬會令生活指數上升多少?

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上表(香港政府統計處)顯示過去10年綜合物價升了38%。即原本10蚊買到既野,而家要14蚊。惟筆者親眼見證美食「廚師牌雞肉腸」,呢種咁唔健康既加工食物,07年賣$10/包,而家$20/包。政府統計數字時常用平均法令大眾「被釋疑」,在銀紙濫發下筆者認為多吃雞肉腸去縮短自己生命年期亦屬一法。

 

買樓原本是抗通賬首選,因為物價升租金都會升,業主收租可對沖通賬帶來惡果。惟本案讀者已過45,踏入借貸力收縮期,50歲只等45歲時的80%,而55歲時只60%,加上無工返就當有資產,銀行多不願借。那買海外樓是否一方法?

 

筆者常言攪好香港樓,先買外地樓。除非真會移居海外享有公民權利,否則仍以掛於美元的香港樓做本位為正確。一些國家無保障業主的法規,將心血錢投於此地不適宜。再上一層面,地產要賺就是要買地利,惟外地人與當地經紀鬥地利,丁點著數都無。你從google map度到呢個單位好近大阪難波,係門外經常訓住一班乞兒你又能否去兩野就攪清楚? 加上用REITs亦可取代收息目的,亦可享物業升值。故比高佣去買海外房,在香港未儲齊樓既朋友不適宜入此階段。

 

想贏之前先諗輸

至於讀者應趁此兩年重塑借貸力,希望2-3年後跌市自己仍可宣稱有份工而在港入手一間樓仔。無論佢未來可否分多一/半間樓係手,一個人擁兩宅去退休是必需的。惟讀者資金少而樓市太旺,基本上不能承受萬一樓市跌而買貴之風險。所以佢而家不應買樓而焗賭樓市跌。不過若佢呢鋪賭輸,表示佢將來要住返而家呢度及手執百零二百萬過世,再過5年銀行唔借而銀紙再貶,在內地都唔要紙皮之下,筆者已技窮又無法為讀者改善生活,而家唯有焗賭。

 

等的同時,讀者可抽50-80萬用債基加REITs去收息,不要買股,根本連輸一次股票的風險都未能承受。債基亦只宜行套餐E,少槓桿而收10-12%利息。REITs可以收7-8%息的。那80萬平均產出8%收入,一年都收64k而每月多$5000。希望可以幫讀者捱得樓市跌。同時由於外地的物價同漲,英國同澳洲無咩樓只賣百餘萬HKD,馬拉樓都可收300(萬)。淨低只有殘缺的大陸樓,日本小屋,或新興緬甸,筆者不懂箇中細節。








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