比你賺返88倍學費既一課 #1418

Sir :

您好,小弟於數年前開始留意閣下的《樓換樓》及《收息論》,很認同您書中所述,亦有感自己縱有些財經訓練,仍是庸才一名。故於兩年前修畢收息101103 再於上年修收息103(小弟天資魯鈍,要多上一次學多一點,請見諒),買樓101, 103ETF。對於債基及直債收息一事 已於201510月始付諸實行,於上年年尾賣出了一直債。

小弟和太太一起於7年多前開了一間小商店,生意OK,但有上有落。由於是自己生意,常分身不暇,理財方向比較簡單,就算上了 ETF的堂,亦少有機會花時間慢慢研究。現在商舖租金成本越來越高,怕捱不住時不知往後生活如何。希望諗sir於小弟人生的下半場多加指點,希望能增加被動收入,可以進可攻,退可守。

小弟剛踏入41,太太40,月入共70k

有兩位小朋友7歲半及3歲半,我們與我母親同住。

供樓約10k。現家庭每月使費約35k。

9月會有工人,每月可儲蓄 20k

資產分佈如下:

1)於2012年聯名 馬鞍山物業 25 年樓實576呎三房

買入價400萬,現時約值700萬,按七成30年,尚欠265萬.

2)債基160萬約10%,一直債用之前所賺的價及息(約70萬)槓入收8.2%

3)現金220萬在mortgage-link 戶口

4)股票80萬(有藍籌有細價股,交了很多學費,不打算再加碼,好價便賣)

5)有保險及101 plan30萬 (少不更事時買了)

 

方案1:

將現時物業賣出,得回資金約420萬,租同區3房約17-20K

連現金共640萬投放入債基疊增方案及直債收息

 

方案2:

保留單位出租,加按物業,租同區3房約17-20K

將現金分兩注放入債基,待3~5年後,才多買一間收租。因我怕現時入巿在加息週期會令到樓價下跌。

做小本生意的,不同打份工,銀行很難才會借給我們買樓或加按;加上香港樓價乾升,有感三宅難期。故也去留意日本及越南樓,前者比較細細粒容易食,而後者有上升潛力,不知去買是否恰當?或有其他更佳的方案而我未想及,乞望賜教。望諗SIR解小弟之惑,不勝感激。

  祝財安

 

answer:

讀者予文章已告訴你實行收息債基方案後感覺滿意。讀者2017打算加碼至640萬。家庭收入70K,從來文有幾個觀察:

 

  1. 中加息毒

近日新聞,風災令美國調低今年經濟增長預測,同時大大減低加息意欲。不少雜誌所謂專家,由2012年至今大談加息會推低樓價,成功令雜誌讀者由自己有錢(i have money)變成無錢(no money)。專家陳述睇淡樓市看法絕對歡迎,但近6年搬字過紙野野話息魔會黎就係問題。現時傳媒主求「呃like」,唔求內容。敢講讀者由2年前睇左blog上埋堂至今,160萬債基收左10%年每年,直債70萬槓入收息8.2%,收左32萬+5.7萬*2年 = 43萬。等於佢上(利息/學費) =  (430000/4840) = 88次收息堂既學費。

 

   2.資產分配

讀者贏錢其中一個要點,係無重注及唔買股票。請留意:「重注無幸福」。由於投資心理學難教,所以筆者唔係堂上講學生需要什麼投資心理,而是叫學生點利用策略去控制注碼(即資產分配),那投資心理以致決定自然做得好! 讀者只將450萬資金之一半入手直債及債基疊增,淨低220萬擺現金在Mortgage-link

 

  1. 唔買股票

股票是一把「利器」。識用好有用,但大部份人未搞清就拎刀上手,最尾斬傷自己。生意人更不應買股票,做上市公司老細印股票比人買就係另一回事,但不表示生意人研究股票做得差。首先成為老闆即亦生意做得起,對生意的週期應有掌握,Marketing-sense唔會點差,由於每年都要報稅係公司變大而盤數複雜下,會計原理當中的古惑野都已知曉。佢地睇股票又點會比打工仔差呢,雖唔敢講比專業分析員叻,不過老闆睇上市老闆盤數肯定係另一角度。受制於銀行對生意人愛一沉百踩,借錢仲難過打工仔! 為免在經濟逆轉時斷裂資金流,老闆唔應該將資金投入股市,多做實業。員工利用工時偷懶研究股票,即利用老闆時間去承受自己怠工風險,反而值得!

 

  1. 有樓有現金者,少做少錯

讀者不應賣樓。人工唔算多,加上老闆借錢買樓唔係一定掂,要珍惜現時獲按揭的住宅資產。應行一拆二再按爆八成,聯轉單名將700萬當中80%樓價釋出,等700*80% – 265萬。惟受制於二按借貸有上限,讀者或只能按出215萬。由於讀者是自僱,在入銀行前做好自己借貸力JET大佢為上策,這些都在買樓003言明。拎錢出黎後230萬在債,80萬在股,220萬在mortgage link,215萬新取金額。而欠按揭達450萬,月供要450/259*10000 ~ $17300。

 

亦即讀者220+215 = 435萬資金,可以將其一半約200萬投入債基。今次用澳紙版,再收高些少息至約15%。美元弱勢已成,可在兌港元6蚊做完作對沖,而自己一點買澳紙債基「揸上去」。讀者200萬新投入收15%息,一年收$30萬。由於之前已拆名,即夫婦間有一個人是「人頭」,可八成上會及免高印花稅買樓。生意人不妨收住息等兩至三年,如經濟變很差可擴張公司生意,或再買樓都得。到時主動權在自己手上。








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