一個價值61萬的財務意見 #1415

上文(#1412)講到一年前讀者母親因緣下買了張樓宇期貨合約,當年(2016/10月)訂左299成交而家間樓(2017/9月尾)要交吉而市值360萬。換言之,讀者只要唔買佢對家就會將層樓轉賣,而自己白白61萬見財化水。好唔好彩,阿爸突然先走,讀者要為老豆葬事奔走更失去其支援,自己又新轉工出糧連3個月都未夠,咁點上會?

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上文(9月5日文章)已講過行資產證明。今日講行入息證明,做法就係將阿媽兩間村屋之其中一間賣比阿妹。由於老豆遺產未判(就當無爭產都係要等判既),父母長命契間樓唔好賣,轉而賣老媽單名個間。由於母賣樓比女,訂價可自決,約400萬。當然千祈唔好送或1蚊賣,呢D硬膠野讀者已在買樓003堂明左啦。另外由於近親交易,唔使比15%高額打稅,只需用舊稅率但都要預3-4萬蚊。

 

比得呢個錢,效果係乜? 就係全間村屋市值之60-80%,可套到阿媽戶口,那讀者需要的299萬就可很快到手。若想快批哂可只六成上會,唔經HKMC做二按應快批不少。但借六成亦即只200餘萬,讀者要湊夠299萬或要做些少信用卡現金分期去低息借多幾十萬湊夠數(留意唔係高息既信用卡透支)。母賣樓比女更可1星期內上律師樓攪掂哂! 但問題係,阿妹能否問銀行借到錢去承接阿媽間樓呢?

 

「太子爺」細路出馬!

阿妹入息$11000,借貸力只(11000)/10000*50%*2.59 = 142萬,即亦唔夠借。呢個時侯要搵打屋企工既「太子爺」細路出馬! 佢應該忘記現金出糧呢件事,由即日起轉支票出糧,人工亦可適量提早。但由於細路點拎都係只兩張影印支票加入數記錄做證明,行唔到買樓003所授的借貸力由零變有那合規方案,所以你預細路人工只可以幫補少少。但由銀行當足佢2萬人工咁預佢有259萬借貸力,要半年部署加上買樓003所授方法先得。點都好,筆者估頭142萬應攪到,淨低100萬睇下細路做埋擔保幫到幾多? 如有淨些少可買財仔借埋。

 

補充少少,係9月5日文章來文時已交待讀者未做夠3個月野,按揭停賽(除非比高息搵財仔)。故讀者自己的借貸力為零。

 

一按二按之概念

問財仔借錢其實無問題,有抵押貸款公司是上市的(靄華押業: ^1319)。讀者既然一按會搵銀行搞、若二按做在「財仔」,可比多幾千叫律師同你睇埋財仔個份抵押契有冇問題? 其實香港銀行對於新界很多村屋都只借5成,二按很多人都叫財仔搞的。財仔息就貴一點(~ 6%p.a),不過借款人可隨時由財仔轉按返銀行享低息,只要讀者1年後份工做長入息證明夠自然搞定! 另留意,時下不少新樓買家,係頭三年是享低息供樓,更有機會是只供息唔還本。但三年後有機會用6%息供樓喎! 所以千祈唔好係售樓處話借財仔係危險! 勇武既地產經紀定必令讀者禍不單行。

 

至於讀者問:「透過按揭轉介公司去申請房貸,和walk in 去銀行真的有分別嗎?」

答案是: 如按揭轉介公司位職員為客戶出發,唔係間間bank都同個客亂試,加上真係搞清每間銀行在驗樓、估價上之分別。擁此專業知識者確實令轉介公司與walk-in銀行有分別。

 

不過而家筆者見到既,就係轉介公司只會出高現金回贈吸客,這一會令按揭轉介公司賺錢少左,從而出現一些「鬼馬」既特殊服務作補。例如讀者個case咪有講:「可以搵Big 4會計師搞掂我嘅收入證明,到時就可以同銀行借錢,不成功不收費」。留意成功左一定唔只收費幾千,而讀者花些少時間黎上買樓003堂即可「自己搞掂」個證明。另外亦提議客戶可以問問例如:「幫我試星展? 佢地用開邊間估價公司?」當然如你認為你個case好簡潔無障礙,一心搵按揭轉介公司拎高回贈亦無可厚非。通常係出事之前,很多人都以為自己好似本案讀者咁,個case好pure而情況大好。

 

另外唔好搵轉介公司去搵財務公司做二按,保證佢搵一間最高回佣而最食你水的。其實而家按揭轉介呢行做到咁爛,佢地好有誘因會叫你盡用二按。佢等就係等讀者呢d case去發財。至於妹妹既朋友 –美資銀行職員答咩就唔comment。但讀者攪好手上呢壇野後,叫太子爺細佬好好做野就肯定係佢責任。








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