一批「贏左」的香港人 #1409

 

諗Sir, 你好!聽完你今日的課程 “買樓003”,收獲豐富。我想請你指教下我的情況:

本人為公務員,太太為教師,同為36歲。人工收入共約10萬。本年初賣出原有物業,並買入1個市區物業收租2.5萬 (太太名下),供30年,每月供款1萬。

另每月家庭支出(包新界租樓自住,子女學費,保險,工人等)5萬,現有現金450萬,自己名下無物業。是否應該再多買一個單位收租投資,還是其他投資?

 

 

ANSWER:

估計讀者是及時出世的香港人,結婚就買樓,坐定等市升,咁就450萬現金袋袋平安。今時樓價已升上去,年青人面對結婚、裝修、生仔洗費,要買埋樓再儲到450萬確實難。5-7年前結婚既香港仔面對200-300萬一間樓,只要唔貧心咪諗「等跌賺盡」呢D衰野,今日已像讀者安在家中諗熨下間樓。那一房業主究竟點決定是否再買?

 

一是工資,此因素決定借貸力。而投資人不應在旺市運用超70%之借貸。讀者夫婦借貸力為(100K)/10000*50%*2.59 = 1300萬。現已換樓月供10000。借貸力估計用掉2.59*10000 = 259萬。即用了(259/1300) = 20%。用60%更保守為限,讀者可再買第二房,但不可借超1300萬*(60%-20%) = 520萬。一些新界西區的三房就在此價碼。

 

二當然是現金水平。若讀者付10%首期入手550萬樓借500萬,手上現金跌至400萬。由於市區物業市值不詳,不過收得25K的物業市值應至少900萬(除非劏房),咁計讀者手上物業市值550+900 = 1450萬,而現金有400萬,借貸有(500+259) = 759萬。萬一樓市跌50%,即1450萬物業跌剩725萬,讀者才成為負資產,而手上仲有現金400個。證明安全系數好足。讀者可用500萬樓做預算。

 

咁點解係新界三房?原因? 好似屯門市中心興建時遇上跌市,發展商將單位改細令新樓更易賣出,造成屯門有大量1-2房供應而少三房,令三房在該區擁稀有性。現時新界西不少居民都有經濟能力,加上屯門與東涌連接橋一到,住屯門去機場返工或去珠海都好方便。讀者利用單名慳稅在該區尋寶,趁後生擁兩樓而利用時間去貶抑債務,此為慢做而穩贏而策。

 

當然要快,炒股、炒輪、炒金都得。諗sir個blog唔識呢d野。其實唔係反對,不過投入資金不要多。

 

讀者賣樓後淨低3-4百萬,利用債基疊增收息,可更進取一行就套餐B或A收20-25%。原因是讀者儲蓄力都強加上份工穩陣,相反一般人只可行12-15%C餐先做。那400萬記住分段投入,亦可堂上學師兄用5粒豆做指標,400萬收80至100萬息唔難。你可能諗真係有咁跨? 只可說你可由10-50萬去實行做起。10月上堂於11月10日已有息收,你睇下50萬係咪派到7-8千蚊息? 再決定是否加碼未遲。

 

睇片:屯門市中心興建規劃








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