回顧2013年上半年所作預測

諗兄: 拜讀多時,還望賜教。

小弟今年三十歲,已經成家,夫妻沒有物業,小朋友一歲,月入35K,太太暫時是全職照顧小孩,另有請工人姐姐。

  

暫時住係父母早年購入的公屋單位,(象徵式)租金4K,父母另有自住單位。09年跟家人合資買樓,當時沒結婚,沒有自住需要,10年尾賣了,賺過60多萬。(如果當時認識諗兄,一定不會賣樓)

 

 

雖然可以住父母提供單位,但始終應該有自己的物業。認識諗兄後,一有時間都會去睇盤,唯父母反對現階段入市,認為要待2015年再考慮,原因是樓價太高。

 

 

現有人仔儲蓄98萬,港幣儲蓄8萬,另有股票110萬,每月大約儲蓄1.2萬。10年賣樓後到12年,股票投資只賺28萬左右,而賣去的樓到現在再升值多1.3M,非常後悔。小弟自覺投資技巧普通,婚後也不敢多放資金在股票上,決定跟隨諗兄完成三層樓之路。

 

 

 

現在小弟在想,應否先入市,購入(2.59*3.5/2/2)=2.27M萬下之樓房放租一段時間(暫時現居鄰近父母,照應方便)。但2.27M下,已經很難找了。也找過居屋單位,5000白表下,居屋已經水漲船高,沒有找到。

 

  

還是多等一段時間,讓樓市比高位10%時再入市?或有沒有更好的策略呢?

先謝謝你的建議

答案

你好新力,有父母提供之單位居住固然好,但有時人有退路反而令做事做不到底。賣樓賺左六十萬,但睇住佢再升多一百三十萬,咁你係賺左六十個定係輸左一百三十個,見仁見智。

 

 

住房已解決,妻兒可以待在家。留意以你現時工資,就當可以將收入60%儲起,持續20年,投資亦可跟通脹掛勾,儲到50歲可以有240個月*35000*60%=5.04mil,即在你50歲有相當於現今五百萬之購買力,但要維持生活至80歲(仲要係兩個人),每月每人只可用5.0mil/360/2=$6944,所過退休生活絕對不是你想要的,加上醫病仲有雜費,好肯定如運用現有模式加上現有家庭月入,離財務自由越行越遠是肯定的事情。何況你而家提及只係每月儲$12000。

 

 

 

當然你有二百萬儲蓄,可以用一陣子,但就當上面計算加埋二百萬入去做考慮,究竟能否令你人生改善,或達至自身目標,你心中自有數。改變此象,請考慮兩件事,一係要太太出去工作,就當現今不方便,日後都必要。除非你個人月入可大幅增長。二是因要利用增加的家庭收入去擴展借貸力,才將成功買入三層樓之難度降低。

 

 

 

筆者見計盡借貸力為5.4mil,購買力為7.4mil。可勉強靠單人之力入哂三間樓,但睇市要好準,計劃進行所予誤差率很低,即係錯一次,三層樓之理想好快拜拜。不過你計唔計埋父母現住的樓為你第三間樓呢? 計埋會易很多。當然你問得都知係想靠自己能力去籌謀的,值得鼓勵。現可行策略為先等市再回,及後在新界西買入一間樓收租,近日中銀再行減息已說明銀行最尾都係要向市場屈服,不能隨金管局指引提高按揭利率。再加上日本「平錢」已高殺到港,銀行再唔減息應戰,將不能用息差收入去抵銷近年財富管理產品銷量下降之損失,所以息都係減唔落,買樓收租仍為你提供正現金流收入。

 

 

 

至於後市,其實在諗樣二月之文章已言中,白表居屋出爐後,三月至五月之樓市低潮會結束,但留意後市就算再升,已不會再見狂牛市。

 

 

見: 小陽春樓市速報

http://www.homebloggerhk.com/?p=5839

貼於2013年1

樓市需要在過年後下調。但今年比較特別,如習總新上場真係可以過完年既工作會議推比預期多之有利經濟措施,有可能升到第二季先跌。”

樓市上半年會先高後低,直至年中居屋5000個白表近出籠,社會又作熱騰騰的炒作。睇下邊個發展商趕住撲水,利用農曆年假試圖出貨。”










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