樓宇買賣要思考的三個問題

你好, 本人33歲, 月入 30K, 現有資產為一個自住葵涌2房私樓單位, 已供完, 市值約3.2M, 另手頭現金約 20 萬.

 

 由於好多人都話樓市2015年樓市將調整, 本人現努力儲錢, 預計2015年入市再買物業. 預計2015年中將能有手頭現金 60 萬, 而本人的目標係 60 歲之前擁有3物業, 一自住, 兩收租.

 
想問, 假若2015年樓市真調整, 本人應如何操作才能一步一步達成願望, 若再入市, 本人傾向購入3房單位, 貪其升值潛力較佳, 本人到時應否沽出自住樓來增加購買力? 謝謝諗先生指教.
(備注: 現在有很多乜SD, 物SD, 樓宇買賣成本變得高昂, 有什麼方法可以克服買賣成本?)

 

>>>按此看答案

操作一詞形容入市,筆者有更深的體會。操作是指有套方法,用以應對市況而為自身投資組合作出調整。操作是主動打理投資組合,用於能為你提供被動現金流為主的房地產投資,實在令人擔心操作而帶來的現金流中斷,及房產交易特有的昂貴交易成本,會否令操作者得不償失,贏淨個桔。但如讀者想套用操作於樓宇買賣,實在要弄清三個問題,一是你現有之倉位如何、二是操作守則、三是交易成本。

  

倉位即現有持貨多少、貨品質素如何。持貨可計,即借貸力之運用,總數為30000/10000*2.59*50%=3.88mil。現借貸為零。以33歲之齡實在浪費,需知借貸力會隨年紀減退,而讀者月入一般,另一個問題是未有提及家室,需知庸才成大器要靠幾類人襄助,家人、配偶、或銀行。在前一輪升市明顯沒有用齊上述三類人借力、就當未搵到Miss.Right都應該問銀行盡借,現在你手頭上樓房價格之上升,一半是為你購買力之損失作彌補,另一半是特首「醒」你! 你沒有為自身樓房做按揭,那只是1:1之補貼,如有做按揭即槓桿化,那補貼是1:5或1:9的。

 

 當然有人質疑,如樓房下跌那速度亦是1:5或更快去進行,會否把人嚇怕? 筆者答案是你買前計好購買力,就算大跌也不驚。萬一不幸核爆令港樓價值跌為零,那只好怨天尤人了。讀者在往前借唔夠,現在只好補借,去銀行先把私樓按出一半價值,手上資金多1.6mil,每月供款只$6000,息口亦只是2.1%。就當讀者係呢兩年點努力儲錢,都唔夠呢一招實際,此為你花時間睇本網之其一原因。

 

 

 至於購入三房當然是好的,但注意手上葵涌地段未諗到有何升值空間,如果本樣係你,會賣出葵涌樓,搬到荃灣或元朗住。一來可作出借貸,二來是希望搬入個會有社區改善之地方。至於對你的操作首則,是經常調整購買力為總金額之35%(現為0)。

 

  購買力 = (現金+借貸力)。如讀者賣出私樓,購買力為(3.2+0.2)mil+3.88mil=7.3mil如再換樓可定目標為2.8-3.0mil的樓房。在新界區應有供應。最後當然要注意讀者提及之「乜SD, 物SD」,請在交易請了解清楚哂乜d物d,這是投資人應有的責任,勿推諉他人。而在換樓中影響到讀者的,是雙倍的從價印花稅(stamp duty)可豁免,惟成個換樓要在半年內完成。精細的換樓程序,參考下文:

 

  

因根據讀者資料是未成家立室,如用庸才原則來看就是暫少了一人助力,那更需要家人及銀行支持。加上賣樓後現金水平高,可提高用35%之購買力在旺市買樓。比一般提倡的25%高。樓換樓是其一減少了(skip)買賣成本之方法,另一半當然是結婚啦。當然未搵到合適的另一半,千祈唔好夾硬黎。










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