極進取投資方略 #1402

諗SIR:

 

本人為一名初級工務員,於網上睇到諗SIR買樓心得後終於決定上車,並報了LY41及42課程,但由於心急上車

,未上完堂已於今年6月以首置方式購買了港島ABC樓,並計劃改建作劏房收租之用,上完LY41第一堂後

便發現ABC樓並非優質升值的物業,計劃上遇到無數困難包括租務、稅務、裝修開支、銀行及法例等問題。

因此現在大失遇算,遇上困局,希望諗SIR幫忙分忻應如何較好地處理單位,萬分感激。

 

《個人資料》:

年齡:32

職業:工務員(未婚,結婚後有宿舍褔利)

月入:34000

每月支出:6500 (現正租住ABC樓劏房)

                 9500 (強積金保險交通伙食等生活費)

每月儲畜:18000

投資:無(為左買樓已清袋)

欠債:無

購入樓價:4000000 (400萬)

呎數:實用351(兩房,極殘裝修)

按揭:90% (首置上車,借銀行360萬)

按揭年期:25年 (樓齡太老,49年,加上HKMA限制下只能做25年)

擔保人:有

每月供款:約15000

 

《劏房收租方案》

房間數目:3

劏房裝修成本:25萬(連入則)

每月租金回報:16000 (如唔報稅)

                        14000 (如報稅)

 

《正常裝修方案》

正常裝修成本:約10萬

每月租金回報:9000 (如唔報稅)

                        8000 (如報稅)

 

問題:

  1. 單位不是升值潛力高的物業,購入價也太高,租金回報低,單位如何處理較有利?劏房出租?正常裝修出租?

   正常裝修自住?自住兩年後賣出?其他?

  1. 公務員運作劏房物業之風險?
  2. 借9乘按偈出租之風險?
  3. 樓下經紀聲稱有入則劏房,是否合法?
  4. 有朋友建議我因為工務員職業關係,如9乘出租物業照報稅會較為妥當,但租金回報變低,諗SIR意下如何?
  5. 上堂時聽到諗SIR提及兩年轉按取回贈的方法,但太安樓樓齡已老,轉按年期未必可以再拖長(除非做6乘按揭唔經HKMC有望做到30年)

  ,因此劏房轉按是否可行,而9乘按揭劏房出租上加照報稅轉按是否難上加難?以下不同情況做轉按的可行性是?

     -9乘按揭出租轉按

    -9乘按揭出租報稅轉按

    -9乘按揭劏房出租轉按

    -9乘按揭劏房出租報稅轉按

 

如不方便於電郵上回答,任何時間可親身拜訪聴取諗SIR寶貴意見。

 

ANSWER:

唔做劏房,其實都有不少方法令單位回報提升。讀者為公務員,若在解釋為何將九成自住樓租予他人時答得唔清楚,有機會因作虛假陳述而無左份政府工。雖然不少人都偷偷地將九成上會既樓租出去,但此類業主應已準備萬一被發現點應對及準備受罰,惟見讀者買樓可以買到「1蚊cash」都唔淨,明顯是理財概念出了問題,犯上「人湧你又湧」之錯。決定去「湧浪」是問題,「湧浪之方法」未上堂搞清就做又是問題。到而家望返轉頭先諗點重做好佢,於買樓一事上由於稅貴而本大,唔係好似買股票咁將個倉話拆就拆的。

 

本文是讀者於七月的發問,他在來文中之提問應已在課上全解了,不作重覆。惟有些事情再想提出,買300餘呎實用的樓作劏房係唔符合成本效益,劏3間或4間房之成本差唔遠,如預算有限只可買舊樓拆三間,那合適的做法是先等而唔夾硬。入則將樓劏到合符屋宇處標準是可取,不少劏房的租客是有質素的,佢地唔介紹比多些少錢住得好一點及安心點。另外要將間樓劏除考慮買入價外,窗位通風,水電接駁、走火法門全都要考慮一下。上次葵涌焗死人既工廠劏房意外,就是業主不搞通風加上使用必需要鎖匙才能在屋內打開出街之大門,萬一住客將鎖匙放近著火位,就打開唔到門逃生。雖現時政府話主力打擊工廈之劏房,不過筆者見一些住宅的分租「玩法」在2016年尾已改變,就係選一些對分租很有要求的地區,再搵一些有做分租客的經紀,就咁將間屋苑兩房用木間個廳成為三房,400餘萬樓收15-17K租,咁去玩。

 

當然你要留意,銀行的按揭契約係講明唔可以分租的,所以你要識拆招。惟於香港無做按揭既樓,做分租或包租絕不違例,此情就像舊電影的七十二家房客。另港島區A類(400呎實用之下)單位確實比其他區份其他類型升得慢,加上太安樓已做唔到30年按揭,失去了樓房之高抵押性。下一步再接貨既業主而又係識野既,於出價時就很多考慮,盡量壓低了。者者還是諗諗低成本而又更低法律風險的分租,望捱過2-3年可免SSD賣走樓換貨。

 

至於租約點寫先精明,亦已探討。讀者現時30餘歲應做的是把買樓及收息兩事做得平衡,而唔係側埋買樓一邊。其實讀者最應運用公務易借錢之原理,加上有住處提供福利,趁後生時於銀行借錢買債基。利用債基派12-18%年息而借錢只2-3%年息之差別當中套利,加快儲到首期,買一些跑贏大市的單位。例如讀者買銀行做個信用卡分期,借50萬攤三年(2%利息成本)還是月供約$15500。惟50萬投入澳幣之債基收息18%仲有機會賺到澳幣兌港元之升值,50萬可收息約9000。此情下讀者只再貼5K-6K/月,3年間又幫自己儲多50萬,夠買多間樓的首期了。

 

上述方法當然要考慮債基價跌如何? 先講債基是不保本,而股市若跌30%、債基都要跌10%,此為參加過去15年之價格數據而成。當然過去表現不代表未來,大家可以乜都唔做每月專心儲唔投資,老來就知咩結果。至於用借來的錢投資,表示自己的儲蓄是閒置著,萬一遇大跌市想即還錢或補虧損,依讀者情況仲有大把空間可以諗。讀者好的條件有三,故可行此步:

 

一是讀者為公務員,借錢易。加上有公務員宿舍,故可行一些合法而進取一點的方案。

二是讀者年輕,萬一投資失利仍有下鋪。「買太安樓做套房」同「借錢做債基」都係強進取類。不過買樓唔同買債券,樓買錯而返賣洗費大,放盤都要等人買。債基九成九有人接貨。

三是讀者在理財有一定執行力。雖然心急唔聽人講,不過總比踢極唔做既好。後生有大把機會改善前行方向,總會行對路。

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

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第七至八堂 (網課教授入市策略)

800萬收息倉內容展示

新加坡離岸投資戶

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

Cover-Note 10-30%方案介紹

即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

收息101(TEDV99)課程安排:
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上課地點:尖沙咀
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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

< 每季聚會談及內容>

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

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附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
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*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
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第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
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第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
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買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
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學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
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套房收租同一般買樓收租之差異
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兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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目前優惠費用: $3000

.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

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  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
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更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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