自製問題的香港家庭 #1392

sir, 你好

偶然在網上發現閣下的言論, 很有見地, 所以想請教閣下 現在仍是否入市時機

我們 現在的情況是

背境:

一個有巨大生活壓力的香港典形夾心階層家庭 ,丈夫47歲,妻子40+歲, 兩名兒子在美國讀大學及中學, 家中有兩名老人家需要院舍照顧.

夫婦二人都是自僱人士 年薪大概150,現時每年家庭总使費 連銀行還款不少於1m 並且負擔會隨著兩兒子長大升學越來越大。

財務狀況:

銀行港元現金大概一百二十萬, 沒有基金債券等股權投資(不打算做任何股權投資)

香港自住物業市值9.5百萬,欠銀行380

香港工作間市值300萬,欠銀行60

美國自住物業美金45萬,沒負債

美國投資物業市值90萬美金,欠銀行32萬美金, 每月租金收入三千一美元,扣除各樣費用, 稅項及樓按供款,實質沒有 任何現金流收入.

以上所有物業都是由丈夫名義持有.

由於自僱人士關係,沒有出糧記錄,但有報稅,

問題

 

如果有打算以妻子名義在HK買房, 日後給兒子自用,( 雖然美國房子平香港很多 ,也不會在美國買,因為維繫費用大, 稅項高 ,利息又高達五厘 ,而我們當地也沒有借貸能力了) ,請指教現在是否適當時機 物業打算先自用幾個月,然後出租, 而且需用高成數按揭, 因手頭現金不多,但妻子曾經有持物業紀錄, 好似最多只能做8成按揭?

謝謝指教

 

ANSWER:

巨大生活壓力係讀者自己攞黎既,就當誠哥做生意都要搵霍建寧幫手,當年其一轉捩點是匯豐肯借錢比誠哥鯨吞黃埔船塢,而家長實先有咁多靚地做project。所以搵幫手、及借力打力,是生意人更上一層樓的要旨。從讀者來文去看,佢對借力呢件事應做不好。人到45歲上下亦踏入生意人的收成期,惟估計因近年搵生意難的關係,以老闆所付出之風險及勞力而言,所賺的亦唔算多。筆者亦有諗讀者意思是否為夫婦每人年薪為150萬,惟究竟是每人150或夾埋150,都不太影響本文回應。當然讀者有將早年所賺適起實在恭喜,美國樓淨值為[(90-32)+45]*7.8 ~ 803萬港幣。香港樓市值為810萬,本文主要回應點另讀者去過一個更好的生活。

 

生意人普遍有兩件事搞不好:

  1. 由於想避稅或事忙,無出糧習慣,或只係一年係公司拎次錢仲要唔正式mark返做dividend income。變相無出糧記錄唔肯借錢比老闆。若用公司名義買樓而唔用老闆名,2012年後要交多15%買家印花稅
  2. 無買醫療保險。對於中小企而言老闆不可欠缺,若老闆有病在醫療支出上、及公司收入上都大有影響。情況遠比打工仔嚴重很多。當然不排除讀者已有醫療之可能,不過可能亦因事忙。你睇睇讀者,

 

對於讀者問現在是否好置業時機? 筆者想提一概念,就是屬於筆者的時機,唔表示係讀者的買樓時機。正如李澤楷的時機,唔係另一人之時機。讀者係香港只報稅(但唔知佢報賺定蝕)、無出糧記錄,係未重塑借貸力前,讀者只靠資產去擁很低的借貸力。一般擁1000萬淨資產值,只借300萬。惟打工仔只需證明到有30000人工,就已能借388萬。故唔整好自己份出糧記錄既人,在買樓借錢很唔著數。加上人在45歲後借貸力會下降,讀者無文件無年紀,留意手上資產不令銀行易借錢。有工作能力(即年紀輕)及收入證明才令銀行易借錢。故在買樓的遊戲,識做好盤數既老闆、或者高級公務員係最著數的。

 

若早前持有物業,再上會只可做八成。惟筆者看法是,讀者需在45-50歲做好醫療保障及預備多些現金,先諗諗自己一旦生CANCER,成個家同盤生意究竟點玩落去。第二件事要諗萬一下年個市好差,究竟佢盤生意同資產能否承受此衝擊。留意讀者已50,唔同30歲後生仔輸一鋪可以再黎過。做好呢兩個諗法及準備,好過係到浪費時間思考時機。就當筆者真係講左幾時樓市升定跌,讀者會盡信咩? 亦建議閣下絕對唔好信,因無一個人能準備洞悉。最必羸既方法就係買樓先舉債,攤長慢慢還,利用美金內含值散失去貶走原先借落的債務。

 

美國樓壓死左90-32萬 = 58萬美金,而產出零現金流,差。換轉呢筆錢拎去債基收息,用低槓桿的債基已收12%年息,一個月多成580000*7.8*12%/12 = $45000月入,大大減輕生活壓力。若果債基跌又如何? 選擇一是投入保本之直債,例如大新、東亞,保本但回報較少。選擇二是照用債基,其實係2008大跌市,債基年跌約30%,比起股票10合1咁跌,更能接受。家庭長遠目標,是達成2000萬之起步點,為家庭成立基金,這更能保證仔女有好的生活水平。至於詳細做法,見答文已千字,省略。

 

希望讀者明白,筆者無咀咒任何一位生病之動機,亦無杞人憂天。惟老闆最尾衰收尾既悲劇,在銀行內望見得太多。








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