應否將物業賣掉還是加按? #1391

你好諗sir

小弟剛剛收完 收息101課程 並以報讀103

對於債基收息一事 已有方向並想付諸實行

但不知道對於小弟背景 此方案是否最為合適

希望諗sir多加指點

 

小弟33 月入31k。我老婆34 月入34k

有一位千金2歲半。雙方父母家用共10k

供樓約20k。家庭每月使費約15k。每月可儲蓄 15至20k

 

資產分佈如下

小弟名 牛頭角出租物業 22年樓

300呎 月收10.5 k 月供3.5 k

6年前 買入價185萬 現時約值400萬 尚欠按揭90萬

 

老婆名 將軍澳自住物業 22年樓

500餘呎 3房 月供16k。上年買入價530萬 現時約600萬 尚欠按揭420萬

 

現金60萬 股票15萬 保險2019可取回15萬。小弟正朝著 諗sir嘅一生三宅概念邁進。我怕樓市會繼續瘋狂上升所以錯失賺取樓價回報嘅機會 你亦怕在加息週期會令到樓價下跌。正思考著 應否將出租物業賣掉 回籠約300萬資金 投放於債基疊增方案 還是應加按出租物業。還是 諗sir 你有更加好嘅提議請多多指點

謝謝

 

ANSWER:

再重申,三間樓是必需品。未買齊三間不需試圖預測樓市升跌決定買賣,只要買樓後借貸力未超60-70%,就可以買。基本上人靠預測升跌去賺錢,注定徒勞無功。股市贏家很多是靠閃頻交易去獲利,利用超級電腦去捕捉錯價一閃入市食左個平盤佢,即係唔知有冇師兄玩過fifia17既utlimate team呢個game,梗係有班人捕到d球員卡開錯價,係張卡放出後一秒內(即59min59second)就buy off張卡。或者梗有人只求走盤拎返錢,永遠用market低一格賣股(即係匯豐做$76佢就$75.95走),咁就要睇邊個電腦快去食左佢。

 

近日聽blogger:紅猴講:「友人早三個月前購入一張高階顯示卡,其後發現用不其所,於是放在網上出售,竟然有眾多人士願意用高於原價的價錢買入。」筆者自己同意,自互聯網提速後不只引申了電話的需求,更引起了硬件的需求。例如電話上的運盤主利用雲端技術處理,睇video多左更有儲存空間的需求。至於紅猴講既display card,很多時在打機有用,筆者自己有時都打下機,完全感受到電子競技的產業有得做! 包括筆者自己有時都係facebook睇下人地打機,就好似自己細個係機鋪,唔入錢企住睇,感覺不錯。之fifa17此遊戲,近一年公佈收益為7億美金(未計其衍生出之電競生意),足足3間主板上市公司之市值有突。

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與其係到估下個市升定跌,不如真係諗下電競利用大勢賺錢。香港股市由1980至今旺足40年,炒股輸錢者不計其數。唔做實業而炒到發達更守到尾既,你都明有幾少。所以奉勸讀者,勿將家庭幸福建基於一本死人雜誌,一個工資低你一半既記者諗出黎訪問既野,再加上你不專業都思考判斷完,預測成功率有幾高呢? 當然筆者唔認為記者有問題,一個身價低既球員,唔識入波係必然,問題出在個老細身上。而筆者自己,一些收租或產出現金流的基本盤,不會因市況升跌而出售。人去到第4-5間樓,到時做純投資項目才應去「估市」而售。

 

讀者欠缺就是現金,所以應加按牛頭角樓。夫婦總借貸力為(31k+34k)/10000*2.59*50% = 8.4百萬。現在只借了4.2+0.9 = 5.1百萬,借貸力用掉60%。不妨再加按牛頭角樓至六成,得240-90 = 150萬,借貸力會用掉80%。留意如樓市下跌超3成(即中原城市指數跌至112點,即約2012年10月時水平),讀者會開始負資產。如加按出黎既錢要行穩陣,利用較低槓桿去疊增債基收息為合理處置方略。150萬現金加上現有之75萬,有成225萬分段投入收12%息,一年收成25萬息,將息儲起2-3年多成70萬至2020。到時再看情況出擊買第三間樓未遲,更買得「好舒服」。賣走再買不宜做,不排除日後如樓市再升,政府會加大置業者之入市成本。故一般打工仔大多格局是將樓只買不賣。除非更有能者才能將樓「出出入入」,把物業「換弄」於股掌之間。








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