兩樓一息助你尋回人生 #1380

諗樣兄: 小弟向來對諗樣兄言聽計從。但小弟不才,雖想一生三宅,卻又想盡控現金流,極為矛盾。先報現況如下:

 

背景:芳齡29,月薪$31,000,月儲$15,000,公墓員,與家人同住。

樓房: 1) 元朗市中心單幢樓,樓齡30,2014買入價220萬,近月加按至325萬,合法出租。現收租$9500。每月供款$7800,另管理費$800,共$8600。賬面現金流$900,但若計埋差餉、地租,幾乎平手。

 

2) 元朗市中心商用大廈,樓齡30,估價350萬。無需供,管理費$800,收租$12,000。現金流$11,200。若計埋差餉、地租,約$10,000。 雖然看來已有兩宅,但兩間樓都未做大維修,恐怕未來一兩年需要支付高昂維修費。而且兩間樓房好似升無可升,又地處元朗,未來供應大增時恐有風險。

 

本想利用商用樓按揭150萬行債基,但問過銀行,商用樓新造按揭只可做3-4成,且息口高。而且現金流薄弱,想趁近日樓價瘋狂,將兩間樓賣出,再行15%債基。賣晒兩間樓,應可得現金$400多萬。再行債基,幾乎月收$40,000 – $60,000,比起現有現金流強數倍。但另一方面,如果落咗車,又怕將來上唔返。

人生交叉點,希望諗Sir指點迷律。

 

ANSWER:

最令樓房失去價格的是低下抵押力,而不是維修。亦趁此向打算買工商廈投資的朋友提醒一下,工商廈只可按五成而息較高,加上經濟差時公司可欠租而生意可唔做,景況同住宅很不同。仲未計公職人員要進入住宅的申請程序較雜複,只上論據可夠支持住宅業權較貴有因。

 

已(在#1355)說過: 影響一間屋的市價: 屋的類別及間格 > 屋苑(整幢大廈/成條村之因素) > 區份位置 > 經濟大環境,是由下而上的。故最影響元朗商用大廈的因原是商廈類別,而成幢大廈的因素如維修,明白是可以好致命。不過還是請讀者先別杞人憂天,或真係將維修的章程看一次才作結論。至於元朗區份是很一般,不過假設是大埔商廈同元朗住宅比,筆者還是選元朗。因為買中一般區份不及選錯屋種類型或間格咁「致命」。

 

至於讀者,雖佢未透露手上現金或其等值物有多少,不過都應該是較少水平。為補此點,不妨將較差既貨換走,更可套到大舊錢去補正弱點。在早前文章亦提及如賣樓可抵十年儲蓄,不妨賣。因為十年應點都遇到一次樓市中期調整,如閣下現金水平低而人工未見可大增,那用咁條件計過哂數去賣最後一間手上既樓,仍是值得。讀者月儲15000,而十年可儲1.8百萬。那賣走元朗商廈已達20年儲蓄,而此物業只屬手上二之其一,那就值得去賣。

 

GOOD左350萬返黎,不妨靜收息去等待「老婆」既出現。老婆可以提供「人頭」比佢九成再上會買住宅。到時用50萬做首萬買樓而淨低300萬收息,成「兩樓一息」格局很平衡。而此格局亦能配合到第三間樓之出現,又或行海外樓條路為日後可能要離開香港鋪路亦可,最終達成將財富與個人名義分割,用信託將資本永久咁存續下去,達成家族永富。

 

明白讀者連兩樓一息這Pre-stage都未去到,講什麼永富簡直九唔搭八。總言之賣走商廈好好運用350萬,搵個「人頭」返黎上會免稅,又或等到無辣招去買樓,再或選間400萬之下既樓間開做劏房,賺幅令有些人是笑著咁去比DSD(15%/雙倍印花稅)。收息都係悶方法,有錢用直債、無錢用債基。唔貪心10-12%,有心博或小注20-25%/年都有法。

 

看下圖展示一份瑞銀私人銀行的proposal,見此高息方法根本存在,連跌幾多先call margin都計埋比你睇。只不過私人銀行要你落單買1000萬先有心機同你傾什麼槓桿,而筆者的課程就收費咁話比你知怎在零售銀行都做到,同埋最重要係點避開銀行中人常用的「食水深」招數。因為你叫得人又借又買咁煩,生客肯定要用些方法去提高你收費,或令你行多些冤枉路,才能抵銀行成本。

3B

那讀者300萬投入債基再疊增都收成$30000/月至$50000/月。收住呢個息等機會買樓令情況佔上風。至於你話再遇金融海嘯債基一定會跌到「眼癱癱」…筆者只好根據2008年海嘯情況同你講一眾債基最深年跌約30%而今日個價已高過2008年有突。而很多大籃籌如匯豐(0005)? 計埋近月升勢都只升到$75。比當年的$140仲欠一半。至於一些電訊盈科同中國石油,筆者都唔想拎出黎提,你自己諗諗。當然明白一百個入股市梗有1個嬴錢、但作為一個負責任的網上撰文者,鼓吹股市易買易贏實在不宣。

 








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