缺乏資金的80後個案 #1378

諗sir：

你好﹗ 我是dv42收息101學生，上課後對債基叠層方案印象頗深，惟現處一個「買唔買多一間」關口，打算年尾前報讀買樓003課程，但現在心急想先問問你的意見。

本人年屆32歲，剛升職月入穩定67k。太太30歲，收入穩定47k，合共可月儲40k。現有一聯名住宅物業長期自住，兩年前買入5.95m，現估值6.5m，按揭尚餘4.3m，月供17k，剛過罰息期。有現金大概40萬。

40萬儲蓄大部份會用作高流動性投資(打算年尾前儲夠50萬行債基叠增方案賺10+% 息)，預留不時之需。由於打算未來有小朋友之後太太轉兼職，收入會少15k，我想在他仍有現時收入之時，將現時單位轉到他名下，空出我的人頭將來再買一間樓，否則將來他過不到壓力測試 。

有追開你的專欄，亦認同以我們的月入應主打儲樓，但手頭現金不多，現考慮以下舉動：

1)    轉按，用按保低估單位至6m (按揭轉介公司認為可以做到)借足八成480萬，套現金大概480-430=50萬，扣除洗費5萬多(律師費7k、印花稅45k、保費加入按揭借款拖長還)，應有45萬左右套出。我們打算用按保上九成會買4m左右單位，首選屯門區樓再自行放租。 以我們的借貸力(67k+47k)*50%/10000*2.59=14.76m，現用了29%，再買這一間樓後亦只用了54%，和70%的安全線仍有一段距離，應算穩陣，但資金上會比較緊張。同時，400萬上下的選擇很少，希望能有30年樓齡以下的選擇，而恐怕再等選擇只會更少。是否應儘早在可用按保按高成數時入市，確保有兩間樓在手? 又會否怕樓齡太高，日後易手會有困難？

2)    轉按加按保計劃，按足八成套現金50萬，加上原有儲蓄40萬放到債基叠增收10+%息。這樣，一年內收的息應彌補了按保的60k費用，再靜待時機及儲更多資金買4m以上的樓收租 (按保計劃按八成)。但到時太太很可能已轉part time，要把現樓轉在我名下，亦要我擔保他才可過壓力測試。在升市下，此選擇會否比選擇(1) 好？

3)    暫不轉按，亦不轉名，省回按保大概60k保險費，在儲足50萬之後用債基叠增方案慢慢收息靜待再買一間收租樓的時機(我的按揭正是在叠增方案的目標銀行做，已有相關戶口，根據上堂所學，50萬應該夠做)。

麻煩指點﹗希望我們有機會在四十歲前達到「一生三宅」的目標。

缺乏資金的80後上

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answer:

之前唔儲錢、太太又想轉PART-TIME、又想將間樓轉去老婆名而部署自己再買而慳稅，世界上沒三全其美既事，怪就怪夫婦月入過十萬而儲蓄只四十萬，咁情況真係唔識講。現時難題在於夫婦有聯名樓一間，究竟轉比老公單名揸定係老婆單名揸著數? 老婆下年做part time收入大減，下年將間樓飛比老婆，佢一個人食唔起要老公擔保，就影響了老公再買第二間樓時之能力。

其實學員睇筆者免費文章，意識到聯名轉單名有著數，大概就是前兩天經濟日報講的「自製首置避稅」此做法。亦即筆者講的一拆二。不過筆者係2012年尾有了BSD之後一季(2013年)就開始寫文可以用「一拆二」方法拆解。到2017連報紙都識講，咁真係政府會取消近親轉讓用返第一標準打稅這條路。

當然2017睇埋報紙幅圖，敢講仍然唔夠「搵食」。睇返讀者既case真要實行之時，有更多考慮點要學:

1.    轉比老公，那就肯定再買樓是老婆已轉part time，借貸力大減難借錢。基於夫婦莫財而老婆借貸力快消減之原則下，快按盡而轉比老婆應是較好的。不過老婆一個人人工又唔夠借，加老公做擔保又會影響佢再買第二間樓之部署，故「借貸力由無變有之法」是報紙無講，會計師要收錢先肯幫你做，而你識左就等於可合規幫自己借多d錢之步驟
2. 聯名拆一半比老婆，在上圖只交待是「轉讓」。不過轉讓可以用賣、送、換進行，那一種比較好?
3. 如用賣，是否真的將賣價set低就可咁天真避哂從價印花稅?
4. 如有人拆左一半比家人後，自己要即買樓。即係因為想買，所以先諗返轉頭要拆既個案。拆左出黎那個舊樓未甩、而新樓又要買既時間，點騎住兩間樓去申請按揭及免15%稅?

至於讀者，依據他們財力，還是等等唔好勉強今年買樓。至於保險費可問銀行加借，當然同意借都是支出，但他們不見有條件可省下此等費用。總之按盡同之後比心機儲錢，就要他們在未來一年先要調理的地方。搞好轉名同埋用買樓003之法，為老婆準備借貸力由零變有，可幫助日後儲樓之事。更何況老婆之後做part time，若加埋一些借貸力之變大法則，其實可做part time而不失借貸力都唔奇。

若有90萬在手可行收息101的債基疊增之法，一個月收9k-10k，加埋自己月儲4萬，應該兩年後又可以多一百萬在手了。總之讀者未學好儲錢之前，買第三間樓是多餘，第二間樓都唔使勉強。儲蓄是理財之基本，體現了理財之執行力及態度。

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