鍍金換真金,銀行唔使執 #1376

致諗SIR,

 

諗SIR你好,剛修讀完你的收息課程,想增加更多被動收入,以下是小弟財政狀況,希望諗SIR比D建議:

 

背景: 兩夫婦都36歲,沒有小朋友,扣除MPF合共每月收入50K, 現10K租住粉嶺火車站附近私人屋苑(因方便上班)

 

資產:

1.物業3個 (2個香港,1個泰國)

 a.怡心園中層2房-收租12,000/月 (2014年買入價160萬,本年6月時轉按260萬 (還銀行80萬+加按180萬,月供9,200)

 b.太湖花園極低層2房-收租10,500/月 (2016年買入價325萬連租約買入,欠銀行150萬左右,月供6,200)

 c.泰國曼谷市區1房-收租約4,400港元  (2017年頭110萬港幣買入,FULL PAID)

2.其他: 股票及IBOND等約10萬,國內銀行人民幣國債20萬 (年收息5%,2018年到期)

3.現金: 剛轉按借了180萬出來,共有230萬左右現金在手

 

支出:

1.供樓連差響管理雜費: (9200+6200+2600=18,000)

  1. 租樓10K
  2. 夫婦個人及家庭日常開支合共 (10,000)
  3. 家用及保險 (11,000)

 

問題:

1.剛上完收息班希望買債基增加被動收入,按現時財務狀況,諗SIR建議用多少資金買債基? 及什麼風險程度的債基?

2.已經沒有人頭在香港再買物業,是否應該再在海外投資物業?

3.怡心園物業是否應該賣走? 再買入粉嶺單位自住?

 

Thanks。學生上

 

ANSWER:

看讀者情況,即係每月近乎無錢儲。有此因源於讀者將怡心園加按,增加了供樓支出$9200。筆者認為此舉值得,基本上讀者要突圍,靠借就是成功原因。你可能話借錢梗要還,槓桿有風險,諗sir你咪再叫人左借右借。我們先看看讀者太湖花園市值現在約350萬而只欠150萬,樓價跌50%佢都未負資產。怡心園市值應都在400萬附近,現只借了260萬。換言之樓市跌4-5成讀者都未入肉。投資令人傾家蕩產多因為「過份投資」,而不是做槓桿就會出事。一個現金100萬既人自己唔做槓桿去買仙股,都可以出事。所以看波幅,及了解到自己銀包有幾厚,才是加大持貨力,變相令羸面上升之道。

 

手上230萬資金,建議分三注,用堂上所授的方法看時機分段入市。一般你去金融機構做債基佢都唔會同你講咩分段,總之早買早收息,最緊要你一次過買哂,三個月之後又turn多浸,咁就係好客。如果可以,幫手買多份保險就送兩款金擺設比你,希望用鍍金換真金,銀行唔使執。可惜近年銀行請了一大批sales去賣產品,賣唔緊要最慘係輸錢,搞到而家只淨得一些消息唔靈通加上沒判斷力既人先至叫銀行幫佢手理財。在筆者看法,銀行最應該重回佢基本業務,就係借錢比人。明白到近呢幾年息口走低,借錢無肉食,於是就想出了賣產品去填補息差收入空缺。這可算是起首選錯了嗆,現在恨錯難返。聽說現在後生仔而又有能力的,都不想加入銀行。嫌工時長又要跑數,加上埋沒良心咁sell客,真係唔係人人做到。

 

外地樓不排除有好野,但先講香港的法治好,稅低,資金進出容易,幣值掛大船,已是世界性投資勝地。你話香港印花稅重,但內地的可高至買價一半。英國有很高的遺產稅,而澳洲對存款又有徵稅。泰國唔比索羅斯入境,恨就在於佢當年令泰銖大幅眨值。加上近年REITs盛行,例如有隻REITs(下圖)本身派6.5%,加槓桿70%,融資成本2.6%,年回報成為(100*6.5%)+(100*70%*6.5%-100*70%*2.6%)/100 = 6.5+(4.55-1.82)/100 = 9.23%。主要入手香港、上海的甲級商廈、波幅不高而近年主升。這等於讀者用110萬購入此REITs,每月收$8460。好過佢而家一倍,仲要隨時賣到。咁你話邊樣好同佣金平? 筆者會在9月的環球ETF課程討論此法。ETF課程去到第13班次,比之前再加入了一些新內容。

3B

銀行是不會解釋上述產品,因為個客識買ETF,基本上全香港銀行都再sell唔到基金。即係一埋每年圈左批客既錢去唔知做咩野而又坐定定收人1.5%管理費的基金。

當然外國樓應該買,不過買得主因不是為收息,而是其他考慮。至於讀者的怡心園同太湖相比,筆者看法是太湖的低層樓在市跌時會變成無承接,或價賤。故一向不在投資組合加入極低層之樓房,早換走早安樂。








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