加息真正推倒樓價的時候 #1379

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坊間報章說加息會推低香港樓價,又或息魔殺到云云。見上圖籃色部份顯示香港12個月HIBOR,你或可示為做1年定期之息率。香港定期息在1982年有聯繫匯率後與美國息口掛勾,較近期之加息潮有95-97年、05-07年,恰巧兩次都遇上香港樓市上升週期。所以話美國加息香港樓會跌,媒體講左幾年講到都無人再信。

 

當然萬「物」皆受地心吸力所引,樓價都一樣。真正壞影響樓價跌的,為實質利率高企的時候。見上圖的紅線於99年至02年數值高企,2009年數字都師作上升,均為香港樓價向下調整之時。實質利率 = 利率 – 通賬。由於1999年-2003年香港有通賬,2000年試過通賬率為-3.8%,在2000年尾之12個月HIBOR為6.09%之下,2000年實質利率 = 6.09%-(-3.8%) = 9.89%。近年如2015年,通賬為2.5%而12個月HIBOR為0.85%,2015年實質利率 = 0.85% – 2.5% = -1.65%。君見實質利率之數值更能解釋樓市,看美國在2015年始加息,香港樓價不跌反大升,一年之升幅更達20%,單靠名義息率解釋不到樓市走勢。

 

實質利率升即表示高定期息率加上通縮,在眾人認為「而家唔買日後會更平」,加上放定期都有幾厘息收之情況下,要人投資確實難。未來2-3年,如美國加息遇上香港通賬,則樓市下跌機會不大。這好比銀行定期息高而外間物價受經濟向好大升,此情下大眾投資情緒不受影響。要銀行利率大升而通賬再跌或保持現水平下,樓價才有向下走之可能。此情能否出現,就要睇美國能否狠心在經濟疲弱之情下大幅加息,例如美國利率加至3-4%而香港通賬率跌至貼近0,這才有望把樓價壓下去。惟現時美國只把息加到近1%,能否在未來1年內把息口再上調至3%,成事機率很細。再次留意,如美國加息而通賬同時上升, 這影響不了樓價,要在高利率水平遇上物價急插,99至2002之情才會再現。








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