上進人仕理財方略 #1373

sir你好! 小弟是一名現年32歲的庸才,才剛剛消費了一筆錢踏進了人生的另一個階段。

本人已拜讀諗sir跟龔sir的著作,希望早日與太太達到財務自由,擁有3個單位,所以在此求教

 

入息開支狀況

本人(32歲)

        入息:$48,100(已扣MPF),應該在7-8月有4-6%的加幅

        專業人士

        租樓:$11,200

        支出:$21,300(包保險及家用)

        月供股票:$7,500

        每月Saving:$8,100

        名下有一物業

 

太太(33歲)

        入息:23,000(已扣MPF)

        公務員

        支出:$11,000(包保險及家用)

        月供股票:$5,000

        每月Saving:$6,100

        名下沒有物業

 

兩人總資產

  1.     中西區11號校網一38年樓齡單幢一房物業(可開兩房)(或兩間套房 ) ,用自己名於 2014 年底買入(認為買貴了少許),每月供款$11,900 ,管理費$684,剛轉按,現銀行估價534萬,現$14,800 租出,尚欠318萬。(註:當中跟家人借$400,000買,暫不用還,不過也希望末來3-5年還清以作他們退休用)
  2.     現金(包含小量外幣):$858,000
  3.     超長年期投資相連保單:$187,000(年少無知時買入,主要是美國Biotech/High Div Fund)
  4.     港幣計價港股基金:HK$170,000
  5.     港幣計價高息股基金:HK$195,000 (年度化股息:4.5%,每月派息)
  6.     港幣計價債基:HK$294,000(年度化股息: 5.5 %,每月派息)
  7.     I-Bond: HK$110,000
  8.     另有數份短期saving insurance,HK$161,000(供款已包含在以上支出),2019~2020期開分批refund

 

目標:3-5年內購入第二層,兩房,不過單以我太太名義借錢能借不多,如以我做擔保,則首期大增,最後希望能完成一生三宅,擁有足夠的passive income去支持支出及供養父母。未知閣下有何高見,多多指教。謝謝!

 

ANSWER:

讀者「理財」沒方向,乜都做D。包括有投資相連單、月供股票、基金樓、I-BOND,好聽就話分散風險,認真諗就係搞唔清各項投資物的用途,試圖每項持有買個安心。

 

買樓: 趁早買樓,利用長時間攤還本金去把買樓欠下的債務貶走。即係30年前買美孚樓只係月供千餘元的道理。缺點是人過50歲用唔著,無銀行肯借。好處是易贏,仲要係收住租等贏。由於只要大印銀紙就有贏面,投資人已令投資樓的入場門檻很高

 

股票本身為上市公司之股權,投資人主打利用大眾對公司之期望而享股價無限炒上的升幅。由於盈利的想像為無限,故買股是賺很大。壞處是買股等於夾份做生意,可血本無歸。不少人認為只要買籃籌,長放唔會少。惟匯豐近月強勢,都只升回當年100蚊血肉長城之七折的$70水平。你仲認為買股長放合理嗎? 只於買股收息,就是用不著買股等於買其盈利期望之好處,但做生意的風險及任合風吹草動下的險要食足。此舉極不划算。買股收息只是上市公司老闆想人長揸佢股票用的幌子。

 

債基: 本身為債券,成了基金後唔保本。那只收5%息,但又放棄了到期保本的「免死金牌」。那讀者用債基只收5.5%,是否「入金山空手回」?

 

I-BOND: 派息跟進賬率掛勾,惟所利用只是甲至丙類消費品拉匀的平均通賬率,不過明眼人都知民用消費品的賬幅大於平均通賬,如讀者將有限銀彈之部份投入I-BOND,那比將錢困死在保險好,但絕不是精明之選。

 

讀者約160萬資金,另20萬壓死係保險。樓市值534萬而欠318萬,困局在於太太有名買樓,但自己人工只23k唔夠上。加讀者擔保則因擔保人已有樓令八成上會做唔到。方法是利用夫婦間轉名可用舊制打稅,將樓用合理價由夫轉妻令讀者名額釋出,省稅又可按爆八成。惟讀者按將樓按死而未過罰息期,加上年輕而實力不高。不妨再等兩年才作此動作。

 

呢兩年應將160萬資金的3成作進取投資、7成作保守收息。進取投資需快出快入,技術取勝。由於風險高加上要時間學,所以動用金額要少。讀者是時候懂世上沒人為你誠心管錢,就當基金經理收左管理費,有時都將基金內的錢合法而又合拍地投進幾間上市公司的股份,就當公司業前景未如意。所以管錢只可自己做,不可假手於人。婚後遇上三十人生,而立更應不惑。至於七成錢投入債基再疊增,100萬收息一年就算12%,2-3年後已有近40-50萬夠韻者到時買樓再用。








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