風波裡的茶杯論以租養租

Hi Lum sir,本人40歲,有兩個小朋友。大女明年讀小一,所以有需要到西區一帶置業。現在與太太未有穩定收入。太太是家庭主婦。

 

我預計三個月內轉到工。手持四百萬現金。想在西區買個三房大約20年物業自住,同時在其他地區買個收租單位用以補貼生活開支。這是否可能?Lum sir可否提供高見?收租的單位應是那區那屋苑會有好回報?

謝謝茶生 


還有,本人現在沒有任何物業,租住單位月租$13k

答案

茶先生沒有穩定收入,不如直接假設其收入為零,只有資產四百萬,可買到樓房嗎?

 

 

當然買價錢三百萬之下樓宇沒問題,惟茶生心儀西區樓房,為小朋友成長鋪頭,就要問銀行借錢才能湊夠資金。社會上不少人是只有資金而沒有工作的(有足夠資金自己可選擇工作與否),或有工作但不能提供正額之核實收入的,間唔中你都聽見「師奶又點借錢買樓呢」?

 

 

現在政府收緊批按,如本地人擁有本地可核實資產,資產審查後可借金額為樓房估價之40%。若非本地人則30%。舉例如買入800萬樓房,借盡都係320萬。自己要比480萬首期。另一限制是所借金融冇可能大於借款人本身的核實資產。

 

至於可謂核實資產呢? 定期、股票、車位、自住樓、的士牌、又或一舊金都計。當然為左單野去搵人判定舊金有幾重有幾純,你舊金都起碼磚頭咁大了。定期同股票用作計資產的方程是不同的,一百萬股票只計作五十萬核實資產,一百萬港幣定期可全計作核實資產。樓房只可勾出淨值作資產計,五百萬欠二百三十就計作二百七十,再折半即1.35mil計作核實資產。黃金是可全計的,而的士牌的計法與樓宇類同。

 

 

一般情況下按揭利息和用收入證明批出的是雷同。還款期一般是沒有短掉,境外資產只要有證明亦可計入,但計入之金額又再折上加折。很多人用資產證明而批到按揭的,都是年長之輩,所以平均批出年期較短。原因再明白不過,後生仔又何來搵幾百萬資產證明呢?

 

 

資產審查亦不是每個職員肯和你入表申請,另外到年尾銀行跑到數都未必再批。現時情況茶生可在新界西或九龍東買入單位收租,再以租養租,拆出一半金額即二百萬,已可輕鬆在大埔荃灣元朗入手樓房收租,當然有人會「偷雞」只比三成首期就將交吉樓收回後租出,此事亦是在過往幾次交流會都有人問及之問題,萬一被發現大多是銀行加息、再唔係就自己轉按走。九成按揭租出亦有同學試過被「捉」,十分不建議,但該同學亦未見得要捉去坐監或「抄家」,有機會可以整個聲音處理,叫佢同大家share下。有幸得大家支持,每月瀏覽量已近廿萬。因對所貼資料要負點責任,所以就算錄左亦不會公開張揚地貼出。

 

 

茶生諗的二個物業理想暫不太可行。都是先買一個單位再用租金抵銷西區租樓支出較合適。轉到工之後不妨建議老闆autopay出糧,至少都比下糧單交下稅。有番幾萬元家庭月入再加上400萬資金,投資可十分多樣化。本篇文章亦可令讀者得知,沒有核實收入而令自身借貸力低下,在現今社會有點吃虧。當然你個人淨資產是超過二千萬的,那又是另一層次。










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