位置好的居屋VS地點差的私樓? 選擇是…. #1355

SIR你好!

你現有全部的課堂我已經上過, 某些堂已經重讀. 今次終於忍不住要發電郵提問, 思緒很混亂, 既興奮又煩惱.

 

我於三年前買入一個屯門細單位作收租之用, 並在港島區租一個套房因為在港島區上班做雙租族, 最重要目的是想慳錢, 長遠目標想有一間作自住, 一間作收租, 但奈何收入不高.

 

我的問題如下:

由於眼見單位已升了120, 如果賣出收租樓剛好有十年的儲蓄 (每月儲1x 12x 10), SSD下個月將會滿3, 心動想賣出位置不太好的私樓, 換入呎價較平3,000一呎的已補地價居屋 (但位置好好多, 未來升值較好, 現在有少少落後, 年紀大若30). 其實我賣樓的目的是想釋放私樓的120, 再以高成數按揭或者比多些少首期因為人工低過不了壓力測試, 買入一個大約320萬既居屋, 餘下可以大約有100萬再加現金買入債基用疊增方案收大約年15%回報以補貼租套房和儲多少少錢作未來第二間樓作準備. 如果真的要賣樓, 會提早還私賃, 再多現金30

我現在心情, 其實不太捨得放出現有私樓換作居屋, 內心很掙紮, 因為downgrade, 但同時又好驚買唔返, 應該要一手賣樓同時買回, 同步進行, 現在是好時機做換馬動作嗎?

另外, 違背了LUM SIR你一直提及不應買已補地價居屋, 因為已經違返了居屋原意, 和居屋租客質素跟私樓是有分別的, 請你可否提供你的看法給我這個勤力, 有上進心的80, 我自已經常思考這個問題, 但想不出比較安全的答案, 因為我子彈只得一發, 好驚做錯決定影響以後條路, 或是一動不如一靜, 什麼也不做較好.十分感激!

個人資料:          單身女子80, 沒有富爸爸, 沒有丁權可借, 單打獨鬥格

收入:   

  • 23,000 偏低 (轉工後應有28,000), 收入穩定

支出:   

  • 租金套房 5,500
  • 日常開支 4,500
  • 供樓 每月貼1,700 (已包管理費和雜費), 因為首期比得少, 月供10,500

資產:   

  • 現值450萬以上提及的出租單位, 欠銀行按揭250, 買入價330 (賬面賺120萬如果賣出位)
  • 早前買樓後借信用咭低息貸款60, 大約2.5%年息, 每月焗儲1, 分五年還
  • ETF堂後已買入某大型科技ETF作收息, 和某貨幣3X ETF作賺價, 大約投資20
  • 餘下40萬買入債基分別未疊增前較高風險年收息9%, 和未疊增前較低風險年收息6%
  • 現金只有大約20, 之前買樓時餘下以便不時之需

 

ANSWER:

用一間位置好的居屋,換走地點差的私樓好嗎? 先讀者讀者此案而言,答案係唔好

 

 

原因一: 讀者本身工資不高,換樓洗費對佢構成困難

將私樓賣走再買居屋,賣完然後唔陪半年再買要於新買樓付15%印花稅,及後證明如是一換一,可退回約樓價11%。但以讀者心水居屋市價$350萬去計,15%印花稅已達525,000。就當日後可退回約38萬,讀者現金仍是不夠付先需比的52萬。

 

當然讀者可以賣走私樓後等半年,再買居屋,咁可唔使先付後退稅。不過半年間樓價變動要留意、若遇上樓市大跌對讀者而言不屬好事,有機會到時銀行同財務一齊唔肯借錢,令買樓一事更困難。

 

原因二: 買樓選屋要由下而上的步驟

讀者有用心爬文,對於居屋種種佢已明暸。未來供應多應彌補不了佢係位置好的居屋此缺點。一間屋的市價受的影響: 屋的類別及間格 > 屋苑 > 區份位置 > 經濟大環境。正如有些人睇股票是由上而下,然而筆者睇屋的價格是由下而上的。

 

例子1: 你間屋位置好係屯門、但如屋苑年齡是瓏門咁3-6年,受SSD「到期」產出大批賣盤,呎價都要受阻而事實上瓏門近1年升幅跑輸大市,數字已在上星期文章交待。(屋苑>區份位置)

 

例子2: 你間屋位置差係將軍澳,但如果你成個屋苑都係兩房,而你咁叻仔買中間三房套又單邊既,咁呎價唔跟屋苑行絕對唔奇。 (間格 > 區份位置 )

 

讀者例子: 居屋而位置好的,與位置差的私樓比,因 (屋的類別及間格 >區份位置),所以保留私樓的。

 

另筆者有感,居屋住客,很介意比人知佢住係居屋。筆者走訪不同屋村拍攝,同居民吹下水,很得此等感受。其實筆者沒覺得佢間屋有咩問題,只不過往往最影響到自己既,就係你心目中隻「鬼」。

 

 

至於讀者如何完成「長遠目標想有一間作自住, 一間作收租」??

 

讀者現樓值450萬,尚欠250萬,那只需補錢25萬,便令結欠低於市值之一半(即450萬的50%=225萬)。補水後可將屋轉正為出租用途,租金收入可作下次做按揭核實收入的一部份。就好似讀者樓房收租10500-1700 = $8800,借貸力可增為(24000+8800*70%)/10000*50%*2.59 = 3.88MIL。現時借貸力已用2.25MIL。此情下再能買樓的機會不大。不過在住宅業主買樓要比15%之情況下,讀者又無人幫,基本上短期唔使諗買第二間樓。

 

應等待人工之後升至28K,加些租,及有些辣招鬆綁。那時借貸力有(28000+9800*70%)/10000*50%*2.59 = 4.53MIL。在第一間樓欠2百餘萬之情況下,買第二間樓都叫有可能。同埋呢個係假設樓下跌及辣招鬆綁,但如樓市照升,讀者死揸一間樓便令佢仲可享樓市升幅。總之買樓要放長線先見效,相反買股就要睇短了。當然讀者上課後利用了債基疊增及ETF,有幫她進帳不少,夠交幾次學費啦!








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