加息對樓市的影響（下） – Homebloggerhk 收息買樓債券基金財務自由

加息影響的當然不只用家，亦影響投資者，若現時無風險利率（如銀行存款利率、美國國債息率）為1厘，而物業的租金回報率則有4厘，中間的3厘相差就是承受樓價風險的要求回報。

由於樓價會變動，這種價格不確定性就產生風險，相比起無風險的存款，投資物業時，投資者要求更高的回報來抵銷這額外的風險，所以租金回報率與無風險利率之間會存在一個差額，當然這差額非完全固定。

當加息時，無風險的利率會上升，而投資亦會要求租金回報率上升，因為若存款利率都有3厘，4厘的租金回報率已不吸引，而市場力量會自行將租金回報率拉向上。租金回報率上升意味著兩個可能，一是租金向上升，二則是樓價下跌，而在加息的前題下，後者機會較大。當加息後，租金回報率亦會跟隨向上升（當然不是加息1厘就等如租金回報率也升1厘），而兩者間有正向關係。

例如某單位現時$300萬，每月租金$10000，租金回報率為4厘。若租金不變，加息後投資者要求的風險回報更高，如租金回報率由4厘升至4.5厘，即是樓價要由$300萬跌至$267萬，這時投資者才認為值得投資。另外，投資者大多會借錢買樓的，加息除了將租金回報率拉向上，亦意味著投資者的借貸成本上升，有兩者同時發生下，樓價的跌幅可能比下圖更多。

上圖表達了在固定$10000租金的情況下，當租金回報率上升時樓價的變化，可見跌幅可以驚人（當然這要大幅加息的前題），另外，亦見到樓價的下跌速度在初期較快。當然這只是理論層面，實際的情況受很多其他因素影響。因為上面分析只從加息這因素作起點，而物業價格的決定基於供應與需求，故分析時必須更多角度及理論與實際並用。

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