佢可以安全咁買多間樓嗎?

我見呢兩日講新樓樓價有少少回, 唔知回幾多先叫做安全D 可以趁機買多間呢?

 

BACKGROUND
同老婆加埋有4萬2
聯名有層HKMC自住40年洋樓仔, 雖升左65%(宜家係310), 但加按好煩, 同埋銀行只肯估230, 所以按完都只得十幾萬
現有現金得40萬左右, 唔知要唔要等下一個浪

 

答案

對不起也要借這讀者的住宅借鏡。筆者不時提及要維持擁有樓房有好抵押性。但如樓房年紀到達四十,便會出現讀者所見情況,市價有3.10mil但銀行估值大幅低市,令先借後還之財務投巧從中套取金錢。當然有其他因素如地點,兇宅,政府行政指令讓樓宇估值下降。

 

在樓齡太高下2.65/2.59法則不適用

另一個要留意地方,係自身借貸力問題。當然人工高絕不代表快樂,哥哥都有哥哥既煩惱。但錢少自然轉身難,錢多就是要給自己多一點選擇。如果你按完都只得十幾萬而估值有2.30mil,估計你欠銀行約2.30mil*70%-200k=1.41mil,而洋樓攤分年期不可用30年,所以每月供款未能用1.41/2.59*10000=5440,月供款應是比$5440更大的數,供款年期更短。

 

所以你本身的負擔比率,很有可能比5440/42000=13%更高,或會觸及25%之線,但都符合旺市只持一半貨原則。我們暫且用剩下可用作還按揭之金額為$13000吧,即先假定洋樓月供為$8000。在此設下讀者如九成上會可借入1.3*2.59*10000=$3.36mil,買入樓房值可為3.75mil。當然夫婦有任何借貸要降低金額。由上所見,無論讀者會否把樓房加按,都有能力及夠首期買入多一間樓,只剩考慮為會否多置一間樓房。

 

筆者睇法是借貸能力不高,但在現時換走唐樓及買入新樓房,所用雜費會消耗太多現金。計劃方向為伺機買入多一間樓比自己住,再將洋樓租出,先完成退休買落三層樓之二。此方法好處是新買樓既然自住,可借九成,不用付百萬首期。洋樓抵押力低,好處是租金回報較高,租金有望支付洋房之按揭後,再補貼新樓支出。賣出洋房再換樓可是下一步了,先不要說太遙遠。樓價回調比股票慢很多,請再耐心等待個來月,再作打算吧。當然趁現時物色樓盤是必須的。












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