買樓結婚生B讀master – 我做到幾樣?

Hi 諗樣兄,小女子24歲,想盡早買樓結婚,達成30歲或之前有個入幼稚園嘅小朋友嘅願望。請諗樣兄賜教!
我番銀行工,月入4萬,扣除家用(每月8千5)、日常開資、交稅,大概月儲一萬。父母話如果我買樓,因負擔大增可不必比家用,但我想盡量照舊比。
男友26歲,穩定月入5萬,月儲2萬5。男友兩年内可望升職加薪至月入6萬。
我倆資產:
港幣現金及定期 90萬
人民幣保本產品及定期 RMB 27萬
股票蟹貨 13 萬
男友家人亦希望我地早日成婚,可資助我地80萬幫補首期及婚宴。話雖唔駛還,但我想當低息貸款還番比佢地,平日比住息先,儲多咗錢就還啲本。佢地老人家怕風險,平日都係擺活期、定期,我諗可以唔賣自己啲較高息資產,供銀行存款息比佢地。佢地若”call loan”先賣。
我同男友睇樓睇過鑽石山、康城、奥運,比較鍾意奧運因番工方便同有大商場。我地目標係搵6百萬樓下、實用面積約450至500呎單位自住,最好樓齡在12年內。若喺奧運,應該係低層同冇海景。如為眼鏡房間格或會打通變大房。諗樣兄點睇?
由於我喺銀行做,有員工房貸優惠,現利息為1%,最多借個人100個月糧或物業價值的七成之較低者。按九成的話,在不超100個月糧的前提下突出嚟嗰舊用客息。我地計過供樓應該冇問題。如按七成,一下子用哂積蓄做首期、比厘印、經紀佣金會唔會危險?買過萬蚊呎樓心頭會唔會太高、唔適合上車?
之前諗樣兄提過進可攻退可守理論,我認為我同男友現在工作咗3、4年儲到一筆首期,如果未來keep住差不多living standard,用人工升幅來養B,將來若跌市,3、4年後我地應儲到另一筆首期買多間(假設仍不須還男友家人給的80萬本金)。有冇理解錯?
另外,男友可領取十年的housing allowance,人工越高先開始拎、金額就越高。現楷段領取約每月1萬5 (要交稅)。我地唔識計幾時拎好,升職加薪講唔定,但又要考慮time value of money。我覺得如果夠錢駛,可以唔拎住,留番供第二層樓用。諗樣兄有咩建議去maximize呢筆錢嘅用途?
我仲想盡早讀個比較有名氣嘅master幫助升職,但我知比完首期應該冇哂錢。
其實而家樓價高企,個心真係十五十六好唔好高追買樓,只怪自己生不逢時,適婚年齡遇上樓價飆升。如果買唔到符合心目中環境舒適嘅樓住,可以暫時與男友家人同住。
寫得比較亂同我自知冇周全具體咁諗過個計劃,希望諗樣兄唔嫌棄、指點一二幫我地揾到計劃幾件人生大事嘅方向!多謝!

Kuma 上

 

answer:

建議一: 請不要買入樓房改拆牆大改裝,第日只會更難放售

如你買入大屋苑單位,假設第時要放售、睇樓客多與其他同則(類)單位作比較。兩房改一房好明顯會少左一批客路,你要遇到知心人剛好想要個大一房先可「撞棍」沽出。又或者滿意你單位的人,知道要比多筆錢裝修先可以將你個單位變回原圖則,自然有所折扣。請勿亂將大屋苑單位買入後大改裝,除非你打算成世都唔賣。

 

建議二: 關於銀行員工借貸福利

是的,你的福利應可借至樓價的100%,行內獨有,廣為人知。如普通人要九成上會難免要比十幾萬按揭保險費,但銀行員工九成上會,或某大銀行可借十足(即100%十成上會),已可為你慳回按保費,利息亦很低。例如你買入400萬樓房,而借足400萬,街外息為2.4%,分25年還每月$17700(本金佔9744)。但銀行提供超低息1%優惠,每月還款只$15000,而本金份額是$11600,每月利息只$3300,仲要無罰息期!

 

大家都會諗,做銀行梗係好!! 但請留意,萬一銀行要辭退職員,當初所借下之房貸要即時還,而銀行通常炒人亦即經濟差之時候。假設買入樓房$5.0mil,如樓價下跌三成而銀行又要炒人,不幸被炒者要係經濟艱難時提取約1.5mil才能「贖身」。可惜你想轉按去另一銀行時,話唔定人地點哀求都只肯借當時樓價七成比你,亦即3.5mil*70%=2.45mil,換言之,你總共要補水$5.0-2.45mil=2.55mil。

 

當然如你當初不借100%,肯比10%或30%樓價作首期,你自行將數目由2.55mil扣減。筆者亦不是要打沉你買樓大計,但你倆必須在買樓之前,看清楚金融海嘯之威力。以小女子廿四歲之齡就可獲得不錯月入,想必經過一番經營,但投身社會該只數年,可能上次2008年海嘯時,還未從大學畢業。要知2008年要問銀行借錢而你行業寫上銀行兩字、借貸額可能比平時減半。如果你寫行業為投資銀行,你即刻比人叫走。我只可以說銀行對客戶、對自己員工,都可以因經濟逆轉而馬上變臉。當然筆者都想你係該行業很好地發展,但上述是真人真事,員工房貸要懂得利用,才不會反被其害。

 

寧為雞頭 不為鳳尾

筆者建議你可先買入一間舊些少,在西鐵線沿站之樓房。美孚大角咀荃灣元朗大把選擇。如你買入奧運站上蓋單位,以你員工借貸額再補水都只可買入該區較低質素單位,倒不如去次一點地區,但買入質素高,第時「唔憂賣」之樓房。另外如你買入樓房後要拆牆,裝修費至少三十萬,第日你小朋友長大你好可能要請工人、要換樓,一搬去三房咪將你之前個裝修錢浪費? 比幾十萬裝修只用三年?

 

你和男友應可月儲4.0萬(保守計),即一年有48萬。如買入3.5mil的兩房單位用銀行plan十成上會,假設樓價兩年跌五成,銀行追差價3.5*50%即1.75mil,你都夠錢補。因你已有積蓄90萬,兩年又可儲近百萬,以此buget去買樓實在會很放心。

 

當然你買樓之餘,要撥錢去讀master。相信如樓價兩年後真的大跌五成,父母都可出錢相助。況且筆者認為香港往後,是很難找到二百萬的私人樓了。年青人先由儉入奢,先住平一點點,再同另一半慢慢改善居住環境,是很開心的。至於你其他問題,由於回文已達千字、可能要遲些再答。筆者真的還有可幫忙地方,煩請你再發followup question。










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