未來細單位供應將壓垮那區樓市? #1330

「納米樓」源自浸會大學麥萃才教授,利用香港人引以為傲的納米技術,去嘲笑今日港人居住面積細少的情況。一區若積聚太多「納米樓」,呎價好難升得起。可能你會想:「而家就係細價樓先炒爆。又為何升唔起呢?」

 

要知現時係二手市場成交緊既,普遍兩房或三房,一房而出現癲價只在新盤。換言之二手一房價很貼現實,與大市同步,冇話好似新盤咁跳住價黎升。加上市況調整,基於一房或STUDIO FLAT只可招待無仔女家庭,又或是老豆老母住係附近的新分反家庭吧,所以一旦市況逆轉,唔係咁易搵人接租,都咪話接貨了。

 

另一原因是一房/STUDIO會直接成為劏房之競爭者。無奈劏房就只將420呎單位一開四黎收租(四間100呎+20呎走廊),假設出成10000蚊買舊樓做即單位420萬可入手一開四,供只係315/259 ~ $12000,租金收入只消每間房$3000就可相抵按揭支出。換言之,劏房要守好容易,減到落$3000/月仲可捱。相反STUDIO FLAT如成500萬咁買返黎,收租少過一萬都好難受。

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上圖指出2017-18年預計每區各類型單位落成量有幾多? A類單位最細而E類最大,我們亦同時計出新A類單位類型與總供應量佔比多少。一反A區單位與總存量比不佔超20%之境況,今時深水涉區推出新單位近六成都是A類,灣仔區亦存有不少。至於九龍城區因啟德關係,未來兩年總供應數大增,一下子超越西貢(將軍澳)及元朗兩大「盟主」。知道純用未來供應一面資料不能解釋成個樓市,不過上述兩區之空置率同時都高企。惟究竟九龍城區尤其啟德將來呎價會否陷入「吊滯期」? 將軍澳及元朗已將有地鐵,仍因供應多而出現「空置率高=食得太飽」之像。若讀者審視過係九龍城區將購入之單位在地利、間隔、及校網都無獨特性,宜審慎考慮。








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