你想改善居住環境嗎?(答)

>>按此看問題

今次讀者太太的收入沒有證明,家庭月入只為4.5萬。自住樓月供一萬元,收租樓因讀者未有提及有否租約,用差餉估值計租金月入六千應不為過。在此情況家庭月入增至5.1萬,現供樓每月一萬加九千即$19000,剩餘購買力為($51000*50%-$19000)/10000*2.59=1.68mil

因應銀行上調新造按揭利率,每一萬還款最盡可借入2.59百萬。固用2.59取代2.65。

如讀者買入下間樓房報稱投資,負擔比率減至40%,可借更少。因購買力已用超過一半,除有未提情況,否則斷定再加碼買入三房不適宜。如有居住有三房需要寧可租樓而將現居再租出,以租養租。筆者知讀者有住房津貼,不使用實可惜。但該津貼最遲由五十歲開始提取便可取足,上次就是有就近五十歲讀者舉案查問,買入新房以提取津貼之決定,最緊要在於買入新樓會否令自己負擔太重,而失去將想換樓改善生活之原意。

另外舊樓之租金回報一般比新樓好,更有人買唐樓間劏房出租求10%以上回報,因舊樓價錢平但租金不會少很多。樓價升唔到是因為它是一個差的抵押品,做按揭多只得十年或更短年期可做,一係就收貴息,所以減低了投資價值,在樓價反映。換句話講,樓之所以值錢是因有一個高的抵押能力,而許多投資品是沒有的。就講股票抵押大籃籌只可借價值一半,息口又貴。當然做孖展是一個九成或更高之槓桿,但時不時被人call-margin,同樓之”call-margin”相比,完全是另一回事。

 

舊樓多在倡旺市區,仍然很有租值,在單身人仕越來越多下,更有需求。所以如你資金過剩,又有防守力,買入唐樓作投資也不錯。而讀者不是上述人仕、應該把握時機年,趁高將老舊物業清除。

鴨脷洲有港鐵機遇,區份中規中矩。但區內新供應不多,最近幾年有南灣但走千萬路線不合讀者。沽出舊樓套現約160萬現金,可以到洪水橋及籃地一帶睇樓,樓齡十年而預算在三百五十萬的還有選擇。你可能覺得到籃地睇樓好癲,但區內之兆康苑,實是2012年升幅最大之居屋屋苑,疊茵庭在早前前文已提及,至於洪水橋將會打造成東北重鎮,與深圳灣大橋接軌。如以投資角度,比起鴨脷洲有更多催化因素。投資都要你出智出力才有回報,請多收風到該區睇樓。

 

諗樣咁睇,當主流意見仲認為港島樓係市區梗會號贏大市、新界係鄉村地方樓價一定落後,元朗屯門仲有得升。

 

對讀者來說,實需要將三十五年樓齡投資房換出。由於現時樓價頗高,如有三房居住需要可租房。

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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師,並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體,而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發,2018年 11 月11日正式推出,此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管,並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司(Coopers & Lybrand)等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作,涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。

 

 

 

 

 

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諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

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買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

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第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

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