爛樓都要五百萬、怎不能望盤輕嘆? #1326

Sir 你好!

 

一直有Followsir blog video,亦買齊你既著作,深得啟發之餘亦感到對理財之道所知甚少。目前只希望達到一生三宅既目標,令退休生活無憂,所以來函向諗Sir請教。

本人30歲,已婚,銀行職員,人工加bonus  月入約 $35,000,於2015年初以300萬購入葵涌寶星中心 (30年樓齡, 低層, 320呎實用2房單位),並用Staff loan9成,分25年還,息口1厘,現時估值約360萬。

持有資金:

  • 現金: HKD $30,000 (主要由於去年結婚及新屋裝修,開支較大)
  • 股票: 現時市值約 HKD $150,000

每月開支 HKD 24,900,包括:  

  • 家用 $4,000
  • 供樓 $11,000
  • 保險 $1,400
  • 日常開支 $5,000
  • 交稅儲備 $3,500

先生29歲,公務員,人工連津貼月入約 $90,000,名下無物業,並於本年初借了30萬稅貸,分12個月清還。

持有資金:

  • 現金: HKD $400,000
  • 定期: CNY $200,000
  • 股票: 現時市值約 HKD $1,100,000

每月開支HKD$71,200,包括 :

  • 家用 $8,000
  • 保險 $1,800
  • 養車 $2,400
  • 日常開支 $5,000
  • 交稅儲備 $12,500
  • 月供股票 $16,000
  • 稅貸還款 $25,500

正計劃生BB,由於現有2房單位較細,考慮將來小朋友慢慢長大及可能會請工人,故與先生正考慮以下計劃:

 

A: 有見現金不足,故打算用先生名義,以9成按揭購入400萬以下單位。之後將新置入單位與現住單位一併作出租之用。然後租入3房/大2房單位,以應付生活所需。

B: 將本人現有Staff Mortgage 轉做街plan 並加借。將所得的額外資金用作支持先生的首期支出,買入3房單位。

由於心知買樓之事,正如諗sir 所言,行錯一步雖不至恨錯難返但往往會令自己要走更遠才達到財務自由之路。我先生亦感慨其收入需不低但於目前樓市情況也只能望盤輕嘆。所以好希望將我地面對緊既問題與諗sir分享,望能得到你寶貴意見。

謝謝。80後迷途夫婦上

 

ANSWER:

Finding 1: 現在已擁一房者想換大屋,「行雙租」是好策略。即好似讀者咁將原本間樓租出去,再貼些少錢去租三房,可省下細換大入手大屋時要付的高昂印花稅。惟看畢讀者全文後有感方向需微調,稍後再作交待。先指出已有物業者而家買800萬樓需付120萬印花稅,就當無樓係身都要比30萬印花。呢個數已夠租三房成年有突。故筆者雖不時阻止人租樓,但如你已擁一間樓再另租就作別論,起碼樓市再升你都仲有間屋同大圍一齊賺錢。

 

Finding 2: 有關「望盤輕嘆」,只能說用資產賺錢,肯定快過打工。打工只能一份(絕大部份人),老細更要將你用到盡。相反資產可以好多係手,分工一齊為你產生月入,亦唔會好似你咁比人揸乾揸盡。可能你話跌市諗sir就無咁口響,不過事實證明: 金融風暴幾大都好? 當年仍是租照交、而債券亦要派息。反而你份工既保證能力…比債券能否持續派息的或然率低。點都好,老闆唔會因市好而大加你人工,不過業主可加租如你有投放錢係外邊做生意,收入亦同增。多用工餘時間為自己找出路,日日返工上蘋果只會拖長你勞累時間。

 

Finding 3: 預必戒甩借稅貸習慣,先生人工頗高成九萬一個月。可是因稅貸令借貸力減至500萬。如九成上會更要小心供車同家用,處理得唔好隨時殺自己個措手不及。先生原借貸力可達近1千2百萬,可是就係一個小稅貸令「手斷左一隻」。

 

Finding 4: 如果係其他區,原自住樓可以留。但如是葵涌,那不太好留。葵涌有如一間只賣平貨既百貨公司,只可以招呼平民,同時趕走班貴客。無貴客,百貨公司要加價十蚊都難。正如屋苑無貴客黎睇,業主逐口價只可5千咁叫上去,真係鑊鑊跑輸。

 

Finding 5: 再供股票,都唔會成功。筆者見識在股場賺大錢既人,從不月儲股票,又或根本股份是老闆批比佢揸住。換言之,股票是insider之遊戲。又或你將選股當職業看待,都有可能殺出條血路。但如自認無時間又想食買股之方便加高增速去月供,這正中了某些人的圈套。
相送只能到此,其餘課程再教。畢竟已累到不少數目的同學,有必要保障他們成為市場的先機者。








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