我好想上返車 #1325

諗sir你好

小弟是居住觀塘是租住的,多年前層和太太申請過政府首置貸款,因為樓價高及幫家人償還債務並6-7年前已經張當時的物業售出,現在都沒有物業,現在我已是四人家庭(我、太太及1子1女),諗住等樓市下跌買返,但現在樓價太高上唔返車,如果當時知道你的網頁,可及早向你學習, 可能我唔會賣樓,現在有d後悔.

 

我們夫婦家庭情況如下:

太太無業要照顧兩名小孩:6歲及2歲

賣樓及還債後大約有300k現金100k股票

每月收入:

正職IT:19K

parttime教樂器:6k(有d收現金,有d收支票)

其他:1k-2k(網上賣買只收現金)

 

每月支出:

太太家用:5K

租金:9k

雜費:5k

保險:2k

 

我好想上返車,如果可以同區就更好,希望諗sir能賜教非常感謝,祝身體健康,生意興隆!

 

answer:

用錢幫人,幫得一時,幫唔到一世,讀者呢個案例可以睇到。十幾年前得政府資助首置上車,奈何不明樓的價值所在,賣樓後到今時達七年仍感懊悔。請戒用樓價升跌去判定賣樓是否正確,香港人無論在股票、樓房、外匯各項投資,都被人教化到短線贏輸定錯對。樓的價值所在於其抵押力,及租金收入同升跌之能力。不少人想用REITS取代買樓,奈何領展(0823)在過去半年走勢不及樓價、越秀房託含有內地資產未必廣為港人喜愛,加上用內地樓對沖香港通賬始終唔妥,筆者試圖綜合買REITS當買樓收租要留意之地方:

 

  1. 雖然有點吹水,但感覺此點才是最重要: 就係「投資難、人心更難」。雖房託要將租金收入之大部份派出,惟管理層對資金的運用,物業購入或買入時是否融資的做法,全都不在小投資人的掌握之內。相反買樓雖要比重印花稅,但物業始終係自己,決定權雖未到100%但大部份係自己手
  2. 房託普遍提供50%之槓桿,抵押力唔高。明白私人銀行可開方便之門,不過呢度門要千零萬開戶先勉強開到。大家留意談論一件投資物的抵押力不表示要你借錢做槓桿,你唔想借絕可唔借! 惟抵押性高既投資物始終值錢些,因為你唔用唔表示他人用唔著。所以另一寄語: 檢視投資別用主觀眼光
  3. 講到呢度唔係要踩低REITS,大部份香港人喜愛睇「樓 VS REITS」?? 「債基 VS 股票」呢類文章 ,想上位當然要寫多點。但其實只要投資物夠原始性,你根本唔使花時比較樓、REITS、股票、金、債基邊樣好? 他們只是不同工具,好似後生又無錢,梗係用借貸力去脅樓再脅租客圖加快儲蓄進度吧,需要的是時間。好似老野又有錢,打穩陣波買債是王道,「人生場波」已贏至4-0,又為何去博呢? 閣下了解清楚自己想要乜,再去搵「較剪」定「指甲鉗」今次幫到你。呢個方法就最Natural,就算巴菲特企係我面前,筆者都係咁應對。
  4. 筆者主張過債基、樓房及ETF去理財,但很少論述REITS、股票或其他投資物唔好。就當股票,留意筆者意見是用黎賺價好,但不合收息。可能因為筆者「大個仔」明白無野係完美,個個方法都有缺點。好似讀者攪成而家咁,話唔定係屋企人病重難明言。
  5. 領展成就在於予人穩定投資之感,敗亦同於此理。正因穩定得同高評級債有可類比性,所以近半年有三次長跌浪(見下圖),11月個次是trump當選,12月中及3月中兩次都是議息後加息而形成。入手領展前不可不察。

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當然讀者唔趁後生買樓要脅租客,更夠膽一間樓都唔hold,而家要付出的叫「代價」。19k人工計出借貸力只0.95*2.59 ~ 2.4百萬借貸力,唔好講同區,而家連買唐樓都無。不過排公屋係一條路。叫老婆唔做野是另一敗筆,親子教育唔係大哂,何況老婆親子後讀者就要放工要教琴無得親。至於老婆就算唔做野,都請之前用埋借貸力買樓先唔撈湊仔。當然今時可補用借貸力由無變有之法,令太太重獲借貸力幫手用單名買樓一間,淨低要解決就係搞返個首期。另外資金少,上什麼收息101攪債基收息,都唔會幫到佢。先做好個人,再諗投資吧。

 

由於讀者支出已與收入近同,儲錢速度很有限。若我係讀者,就係比心機教琴再叫老婆重出江湖搵份工,狠心每月儲起20k捱兩年就有40-60萬買樓,趁後生改正錯誤。唔好再問筆者若再買樓後價跌點算? 根本第一同二間樓,有能力就買,咪懶醒「趁高賣走」。趁後生讀者好去勞碌應左佢少年做錯決定之因果,等多5年情況必比今日更差。基本上由0-800萬的財富,做好執行力唔犯大錯已可擁有。再往上走才需下一個Skill Set。







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