有買三房的念頭,但實力好像不夠 #1321

諗sir 你好,本人已睇完閣下的三本書,獲益良多,深明自己係庸才,只寄望可以安穩退休。現有問題如下,期望你可指點迷津。

 

本人和太太已47歲,我月薪約$46,000,我太太月薪約$16,000,現金有40萬,另欠10萬私人貸款,月還$8700,明年三月還完。現有一聯名物業,樓齡38年的南區屋苑的2房單位,估值約580萬,已供完。請問我們應如何部署一生三宅呢?

現想將我50%業權轉去給我太太,並想將物業按給銀行,請問好嗎?

 

方案1. 應否盡借先套現,借盡464萬,再作打算?但如只用我太太月薪,應只可借180萬,如要我擔保,應可借盡?但又擔心影響我借錢能力,如何是好?

 

方案2. 你曾提議單位可報出租,擴大我太太收入,租金約$14000. 那她總收入有約$25000, 按揭5成,可借盡290萬。這可行嗎?又是好方法嗎?但這就可保留我8成按揭的機會。

 

方案3. 還是先做方案1,如買樓再做回方案2,但會唔會罰息呢?

 

另因本人已有2個孩子(大女17歲,兒子11歲),有想買3房的念頭,但實力好像不夠,但又想一生三宅,可行嗎?那方案1,2或3比較好,還有其他好的方案嗎?

還是改買一個2房單位,以租養租呢,做其雙租族呢?

 

本人想買港島西營盤,因方便子女上學,有何好方案?

 

你的讀者上

 

ANSWER:

遺憾讀者在網文及書本只能睇到大概,距離實行還差點要訣。例如讀者提及先按盡八成做方案1,再做方案2,罰息只是首項解決問題,另外要否找律師解押是另一問題,由八成去六成應否花錢解押? 或八成去五成應否再律師解押? 或只由自住用途轉出租到底搵銀行定律師做? 這些都需攪清楚再行。

 

借私人貸款是利用低槓桿去大傷借貸力之行為,讀者應提早還款作避免。另外擔心讀者是高月薪但低現金之人,可惜未有提供手上現金水平,故未能作論。

 

至於南區38年樓唔建議持有,既然供滿表示賣走可套大量現金,考慮到樓過40如人到65,到此歲數人會明顯的老起來。若讀者有儲蓄好習慣加上對管錢有信心,可賣樓再同太太每人樓一間,完成入手首兩房。

 

管錢絕對是一門學問。不少人賺到錢,不過唔識管錢,最尾都係財來財去,小富都做唔成。記住錢一到手,牛鬼蛇神就會出現,就當你關phone乜都唔聽,最尾仲要面對個人貪念。所以長久保守富有者,皆有其可讓人學習的地方。既然世上大部份人都求財,為何某一小撮人可長久保有財富而不被人攤薄? 這些關鍵的位置除左父子親授,市面近乎無人教授,只可細心觀察而習得。

 

讀者加太太的借貸力約在8百萬,弱項不在借貸力,所以唔需要好似人工低既人靠將首房轉出租用途去賺取入手第二房之機會。爭取到580萬cash在手可夫婦每人一百萬,入手港島新界大屋苑兩房每邊一間,付了首期就交間樓比租客完成供款。淨380萬可分段入貨利用收息101之債基疊增作收息,一年產出12-15%,基本上$47500/月到手唔係問題。由於冇欠債係手,$47k可用作租三房改善生活,預期退休有兩層樓近供滿,加上近50k的月入,基本上生活好優悠。更可利用下方組合作分散風險,固定47k之月入:

 

  1. 香港其一銀行之直債: 175萬港幣購入,月派港幣約$8840
  2. 外國上市之REITS,含有香港甲級商場,及上海與北京之地產項目,投入$80萬,月派$4700
  3. 130萬投入債基套餐B,派20%年息,價跌17-20%要CALL LOAN。當然咁都有信心因為債基之波幅一般一年在10%之內。那月收息$21600

 

上述三項投資共收港幣42萬/年。年息在11%。如有需要增大收息金額,需冒更多風險。要知如何調較,請先更深了解。








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