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而家先知打幾十年打工都系白費心機 #1317

諗SIR: 你好!

真是相見恨晚, 看完你Blogger和書, 先知原來幾十年打工都系白費心機

本人今年52歲, 太太沒有工作, 一直做全職太太, 有一兒子10歲, 2013年買左將軍澳天晉二期四房一個單位自住, 現值1350萬, 每個月還貸款三萬元, 還有17年共490萬按揭未還

早期在大陆工作,有兩個單位, 分別現值600萬和300萬, 出租大约8000元租金,沒有按揭全部付晒;

強積金有80萬, 全部供盈富基金

另有保险储蓄100万, 到60岁时可以攞番。現金五萬, 基本每个月收入全部用晒

我想再買過一層樓收租, 又不知如何取捨? 是否应该卖晒大陆楼?

請問我如何儘快退休, 或者可以實現一生三宅? 謝謝!

心急如焚人

2017年3月31日

 

Прием мухоморов answer:

咁又無咁嚴重,人生在世幾十年,你與家人的關係,係對社會的貢獻,都是堅實成果。就當人無錢無面,人生亦不一定失敗,所以就咪話「白費心機」啦。由於兩間大陸樓已供滿,加上將軍澳樓淨值1350-490 = 860萬,讀者手上擁900*1.2+860 = 1940萬資產淨值。

 

唔用槓桿去脅持租客幫自己供樓,唔花心機去選擇跑嬴區份住宅,相信是令讀者感難過之原因。或者難過在自己高薪下儲得的資產,或許同一個月入30000而係2005年入手兩間沙田第一城的後生仔無異。根據美聯樓書,2005年買第一城兩房同三房都係百餘萬同接近200萬,當年買樓可九成上會後合規出租,基本上只儲到30-40萬首期夫婦每人一間咁啃左兩間樓死收租,收足租12年加自己還些少本,要供滿兩間第一城擁與讀者相近的資產效果不難。

 

供兩間樓夾埋300餘萬,攤20年還只需月供$18K,兩公婆夾埋只有四萬人工就成事。在於過去10年資產升值比人工升得狠的情況下,難怪讀者有「白費心機」之言。

 

那現在心急如焚,應如何追趕失去時光? 首先就係唔係心急! 相信工作多年的讀者唔會唔知道:「情況越趕越唔好心急」。第一觀察是讀者資產過份集中中港樓市,此情下無論未來睇樓市升定跌? 讀者好應將手上樓減磅去降低投資過份集中的風險。看法是300萬市值的大陸樓要賣,天晉不妨搵買家同自己買及保證會租回,簽夠兩年死約,用此作招徠放盤。兩件事套近1200萬資金,可先用300萬做按揭買二手樓,800萬樓付40%首期中約就化300萬首期,而月供為19K/月,此價碼可在四小龍買樓或係九龍塘入手些入門版。此兩區域都比將軍澳好。入手後可將其租出,若真係比人發現,只不過補10%樓價將用途轉做出租即可,自己實力夠令風險很低。

 

將軍澳附近大把盤,就算四房都唔需要擔心無盤租。由於區內供應仍然偏多,不建議買樓自住,應行「以租養租」之法,用第二度租金或利息去補貼自住地方租金。

 

買樓後淨低約800-900萬,抽300萬投入債基疊增方案,收12-15%息一年,即每月多30-33K收入。債基波幅用標準差計出,為3.5%-4.5%,比匯豐之股價約9%為低。但就唔係保本,風險自己衡量。仲淨500-600萬,可以買一隻REITS及做香港一間銀行之直債:

 

標的: 東亞銀行直債 (本文不在此債券的推薦,只在提出買債收息此一路向。煩請不要著眼某一直債之可贖回性或抵押力作評論,會在面見時更作詳解)

2022年到期、留意於2017/4/5後可用@100提早贖回

每半年派息

COUPON: 6.375

OFFER: 100.56%

若在普通銀行買入後不被贖回,未槓桿前約年收回報 = 6.8%

若在普通銀行買入後不被贖回,再槓桿LTV=60%,年回報約為(6800-720)/40000 = 15.2%

 

至於REITS,用呢隻收7%息的

12

基本上600萬收7%,已是42萬一年,即每個月又有35000息收。加埋債基成六萬幾利息一個月。可收住息伺機用老婆名係香港再買第二間樓。1300萬價碼既樓比800萬既升得慢,此為事實,自己睇報告自可找到資料。

 








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