姓蔡小康中年投資契機 #1313

諗sir你好,

 

最近一直追看閣下的文章和視頻,受益良多!

 

本人姓蔡四十六歲月入四萬,太太四十一歲月入兩萬,有兩個小孩,分別十三和十五歲。和父母聯名一個自住物業(已供滿)現估840萬,父母住付近居屋也供滿,但無補地價!太太名下也有一個三分一業權的物業,由岳父自住。手頭現金只有一百萬。曾經投資股票但收穫不大,看了閣下的文章才知道個中原因!

 

以我現在的情況來看,人到中年,借貸力下降,現金又不多,小孩還小,又無人名可用來賣樓!如何能做到一生三宅的退休生活啊!所以來求敎諗sir!

 

期待你的答覆和上你的課程!

 

中年男子上

 

answer:

讀者所作財務安排不配合時下法規,有感三宅遙遠屬正常之事。手上房地全部聯名持有當然蝕底,不過要由聯轉單係唔需要搵個首置人頭去「食屋上身」,例如三個聯名持有人係可以賣間樓比兩個聯名持有人,就咁其中一個人既名就會甩左出黎。變成可八成借貸上會加買樓免付15%高從價印花稅了。當然點做才可更慳稅? 同埋按爆原本間樓既賺幅出黎? 這在買樓003相授。筆者想先指示多一個考慮方向予讀者。

 

有一個物業供滿、同埋有一間未補價居屋都供滿,這當然是讀者之契機。有同類情況之香港家庭為數不少,地產商聯同經紀正努力揪哂呢批人出黎去睇新樓。本案更是居屋富戶例子! 由於新樓由發展商提供二按,不少人都唔覺意咁「借大左」,好似讀者咁樣,以工資計聯同太太之借貸力為(40k+20k)/10000*2.59*50% = 7.8mil。若付15%首期上會,100萬現金可買約800萬樓,成交後三年開始貴息供款,總供款額可達800*80%/259 ~ $24700/月,對小康之家造成極大壓力。如遇上跌市,讀者仍需供$24700,但當時若將老豆樓加按,由於自己加太太借貸力已用盡,就當有間供滿既樓都套唔到錢,話唔定要夾硬平賣老豆心血去減低新樓供款,造成家人之間的鉅大心靈創傷。

 

由於今次樓市升市係由一班加按換樓客、再加「借屋企人頭」之方式買樓,與1997年那次不同。97年「摸貨橫行」,大抵是朝早摸入而夜晚摸出都可以,但點都好都係業主同買家之間既事,屋企人起碼個名無借出黎。但今次如樓市真大跌,恐怕出現大量家庭糾紛案件,今次連剛滿18既仔都落埋鑊,中左招有排搞。當然咁講不等同筆者認為樓市短期內會跌,但樓市始終都要有跌的一日。各位買樓前宜先計好自己借貸力,及想想借左屋企人頭點去還。

 

讀者可以將自己從父母樓拆出,父母聯名持有840萬間樓,可順便加按當中300萬價值出黎,讀者自己做擔保人。讀者自己一個計借貸力已超500萬,所以擔保父母拎300萬出黎應可行。按揭計劃可先選擇靈活按揭計劃,提供最多借款額之一半作高息活動存款,活期息率與按揭收取你之利率相同。換言之,省下一半按揭利息支出。

 

當然將自己名由三人聯名樓拆出,對日後賣樓能否分到錢有影響。但考慮到讀者拆出自己名後即海闊天空,買樓可以八成上會只付100萬便hold到500萬樓,更不用付15%印花稅,同時可趁在45歲附近借貸力未大跌前搵到租客幫自己供樓,一舉三得應去考慮。何況父母真要留錢比自己,搞份遺囑就可以,所以好仔就不應望爺田地。讀者自己成功左之後利用太太同一方案,未來5年置業兩層,令退休洗費可每人一層樓打底。

 

當然加按而得的金錢可收息,運用收息101之債基疊增方案收息10-15%一年是平庸,25%息是突出,而40%年息先講係冇可能。同埋收息到15%之上既方法,絕對不保本。5年之後小孩已過18歲,或父母都已仙遊,中年人到時已達宜休之年,面對另一局面到時打算未遲。總之有錢係手+月月有息收就最重要。你咁辛苦返工,咪又係望月月有糧出? 咁點解唔自己搞份被動收入出黎? 主動令生活好過?








本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室