四十歲與一生三宅有約 #1308

諗sir 你好。本人是你忠實讀者,而且亦上過你收息班101到103。

得你指點,本人已經係2014中購入屯門一單位自住。購入價3.05M(9成上會。呢三年,本人除了供樓外亦不繼儲蓄,希望能盡早做到一身三宅嘅理想。但係眼見美國開始不斷加息,所以想重新部署投資方案。其實我自己已家有兩個方案,不過就十五十六唔知點決擇,希望諗sir能夠再次指點迷津比小人一D議見。十分感激。

 

本人嘅財務及開支情況如下

本人係一名註冊工程師36歳

收入:$50000

每月支出連還mortgage 大約:$23000

每年工程師學會會費大約:$10000

每年供基金及保險:$20000

除了交稅外,其餘用作儲蓄

現金儲蓄大約:$700000

人民幣定期:$150000

 

方案一:與屋企人聯名上會,再購入一3M 到4M 單位再放租。

方案二:以我僅有嘅儲蓄用你係收息班教方法買入債基,每月收息。

 

answer:

收息101已解過,加息唔會影響債基價格,亦詳細解埋,係咪筆者教得有問題?

未命名

上圖顯示,與債基同類的ETF之價格經歷2016-17年加息兩次,價格維持。當然這亦有賴股市順風順水(指美股),債基不是一個保本的投資方案,惟經過波幅與回報之考慮後,透過買債基再疊增可得付出風險較少而獲得較好回報之效。筆者在往時不少文章,已幫大家計過買入匯豐受風險幾多? 而回報幾多? 證明價格風險是可被量化。

 

同時讀者不需將買樓大賺之事歸功於筆者。近清明我地叫返Steve Job出黎,上注香聽聽佢老哥點講: “To me, ideas are worth nothing unless executed. They are just a multiplier. Execution is worth millions.”

 

當然有些讀者是死做成世,人到五十先發覺將錢儲落101基金計劃,養起經紀多過幫到自己,這是唔攪清一味死做的案例,又或是貪心免費理財服務加上百佳禮券,最尾得個貧的例子。

 

看全個格局,讀者單拖搵50K,等於一對夫婦每人25K,換言之財政實力很一般。不要跌入「用收入水平去衡量自己應有及生活質素」的陷阱。錢要儲到的才是自己,估計讀者供樓後每月儲萬餘元還成,在借貸力最盡為50K/10000*50%*2.59 = 6.5mil之下,讀者借貸力估計用了2.7/6.5 = 41%。再買樓肯定將借貸力在旺市用超七成,所以在未找到配偶或有能力之擔保人前,不建議再買樓。至於一人五萬月入欲成一生三宅之事,在今時高樓價高稅之況下好難完成。當然讀者可靠買樓003「借貸力由無變有之法」將借貸力變大50%,不過家人「人頭」亦要搵多兩個可信賴的人才可免付15%高印花稅才將三間樓集滿,由無變有再搵人頭及後睇盤買樓,複雜得2-3年才可成事。因此40歲前,讀者好應潛心收息,部署3-5年後「爆仍一鑊」,儲足力後買樓兩間成一生三宅目標。

 

一個人要四十歲之前攪好三宅,要用下面步驟「攞盡」個位黎做先得。當然最重要是執行,就當讀者失敗了,最尾四十歲擁有兩間供了近半的樓,仍絕不失禮:

 

1.自住的屯門樓行一拆二轉比老豆,前題是老豆無樓係手。若然老豆有物業,那找任何一個無物業的屋企人。其實佢呢步同夫婦行一拆二再按爆八成是同一步。只不過讀者無配偶,唯有搵老豆。

 

2.要達成之效果是低成本將屯門樓之賺幅近全釋出,同時幫自己「淨身」成無樓之輩。假設2014年買私屯門樓今時升至460萬而按揭欠240萬,按爆得460*80% – 240= 128萬。老豆無收入可以仔擔保借錢。

 

3.下一步是淨了身的讀者買自住樓。500萬以下樓宇可用盡槓桿,唔好買新樓。計再買間屯門大興,七成上會,讀者借貸力有50k/10000*2.59*50% = 6.5mil。按爆八成個陣用左368萬,今時大興七成上會借500萬*70% = 350萬,剛好借貸力夠用。而150萬首期係按爆時已取得128萬,淨低少少自己cash補。

 

4.第三間樓較高難度,要識兩套理論才可成事。一是結欠低於5成的樓房轉作出租用途,租金收入之70%會計作下次買樓批貸的核實收入。二是點將自己借貸力由無變有咁合規安排。此兩點連同上段的一拆二按爆八成,會在5月買樓003課程講解。

 

5.當然如讀者到時已結婚,那利用老婆單名上會,一生三宅只消再付20%首期搞掂。若到時仍是單拖獨身,將大興樓補錢令結欠低至市價50%,估計都要補100萬,這希望讀者4年內可將儲蓄提升至此水平,今時已有70萬在手,就當買大興時用掉了30-50萬積蓄,人到四十獲100萬cash仍很有機。補錢後轉用途為出租,假設租金收入為13k,個人借貸力提升至(50000+13000*70%)/10000*2.59*50% = 7.8mil。係屯門樓借左約360萬、而大興樓借左市值一半約250萬之下, 讀者仍有180萬借貸力可用。當然此額借貸力唔夠再買第三樓。不過只要佢找到個月入兩萬的親友肯暫時擔保2-3年,又或自己將借貸力造大些少,想要cap多一間市值300-500萬的樓不為難事。當然買新樓都係一個選擇,發展商唔夠計照借。但如入手後樓市大跌,讀者可以在四十歲完成三宅而四十二歲就破產。各位宜在買樓前對借貸力很需規劃,這買樓budgeting是買樓001內容。

 

6. 留意讀者係未買第三樓前,佢本身有成100萬CASH係身,兩間樓都只是七成或八成上了會,基本上樓市唔跌超四成,佢不會有被CALL LOAN之問題。更何況2003年沙士,大把負資產無被銀行CALL LOAN。

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

精選最值得買的保費融資計劃

第七至八堂 (網課教授入市策略)

800萬收息倉內容展示

新加坡離岸投資戶

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

Cover-Note 10-30%方案介紹

即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

收息101(TEDV99)課程安排:
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第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

 

諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

< 每季聚會談及內容>

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

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附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
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*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
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第二堂 (三小時)

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第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
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高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
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買樓收租精明作法

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學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
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真人課

就同學問題互動咨詢
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?

更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

使用諗Sir獨家按揭進階計算機,Powerteam成交實例請到:https://buyhouse.com.hk

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