老母「被置業」的個案 #1305

 

諗sir你好,

我家父母一直在租房子,因為業主是親戚,以及單位是居屋,所以每個月租金相對平宜,每月$9000三房在九龍區。我的弟弟就快結婚搬出,所以父母之後都不需要這麼大的單位,開始在想買一個兩房單位給他們會否改善現狀。

 

我和丈夫已有一個兩房單位,市值約$660萬,還有約$400萬按揭,每月供款約$17000;收入每月大約14萬,儲蓄約7萬,現金約$380萬,已計劃用約150萬作首期買多一個兩房作投資,其餘的現金想上完收息班再決定。我每月給的家用是$13k-$14k。如果買的話,會用母親名字,母親願意付約$50萬作首期,由我們來付餘下首期,作擔保及供款,到時我給的家用會相應減少。

 

問題:

  1. 應該買還是繼續享受低租金?
  2. 如果買,是否應去試抽居屋?
  3. 什麼時候買?因為這算是我們的第三宅,是否可以等跌市買?

 

謝謝!

 

answer:

父母原本住係九龍三房居屋單位,想買兩房改善居住環境,筆者估計兩房應是較新的樓吧。另筆者理解是新買的兩房應是父母入住,而讀者把此項目作個人投資考慮,是嗎? 同意父母無樓很幫助減少買樓投資首期,即係#1288 CASE那位150K月入讀者所講的「提供人頭」。而家排隊買新樓有20%係廿歲未夠後生仔,父母老來「被置業」在現今香港亦屬平常。筆者為符合港情,分析一下用人頭買新樓定買二手又或租樓比爸媽住之利弊。

 

人頭買新樓

如買全新樓有機獲15%印花稅之部份回贈,不少發展商回贈一半7.5%。即九龍新樓兩房若在800萬,印花稅有回贈都要60萬。放番入本案,此金額已是父母現住地方之60個月租金有突! 知道讀者有人頭買樓,你係唔使比15%雙倍稅,但單倍仍是要比的。當然無回贈「益」個客,發展商或因此提供減價。另外首置身份除了可少付稅,亦可做盡按揭八成上會。惟本案讀者的媽媽估計收入不高,就算單名買樓都要加讀者或其先生做擔保,在此情下係做唔到八成上會的。因要做高成數八成二按需借款人聯同擔保人都係無樓先得。不過買新樓仲有張皇牌! 發展商暫可無視照批高成數借貸,85%上會照可行! 不過頭3年低息過後預比4%附近(有些可達6%年息)。

 

按讀者想打200萬去買樓改善現狀,買新樓付200萬首期應可夠CAP成1000萬既樓,同意真係可改善現狀。不過留意現九龍區新盤大多以啟德供應為主,按賣樓廣告都知主想招徠後生仔買家,片段又彈結他又唱rock style既歌咁。筆者驚父母搬入後發現屋苑會所缺長者配套及交通不如估計般便利,令老人家未感現狀有改善。另外其於在旺市買樓不應用超借貸力60%之原則,先計借貸力為14k*50%/10000*2.59 = 1千8百萬。現在只借了400萬,即運用了22%。從而計出再買下間樓應只借1800*(60%-22%) = 684萬。由於首期打算付200萬,讀者若買1000萬新樓,自己同老公會加埋阿媽擔起800萬新債務,超出684萬安全水平些少。筆者認為超出此水平是可以,但若買成1300萬價碼的新樓會令件事變得危險。

 

人頭買二手樓

如買樓齡較新的二手樓,可先到社區視察、或父母都有個大概。此舉沒發展商回贈,惟所得單位投資價值估計更高,附合讀者希望利用阿媽名既可幫佢改善生活而自己又能投資的想法。新樓收樓後大多呎價會跑輸大市,因需捱過供應高峰期,二手樓入伙三數年後多無此問題。若讀者買二手樓即沒發展商包底借夠八成五,咁講付200萬首期,根據金管只借自住樓市價六成之原則,讀者頂盡買500萬樓。因500萬樓借六成,即只借300萬。換言之買二手樓難去改善父母居住環境。當然二手樓有好處係即住,買新樓你係買樓花,大約都要12-18個月後先入伙。

 

唔用人頭租樓

此法主要係比唔使買樓既仔女,利用手上既錢收息去租靚樓比父母住。計及350萬用債基疊增收息,較低風險咁行收息101之套餐E,約收10-12%,一個月有息35K息入袋,每月10號派。如用稍高風險的混合方案,收15-20%,月收入可提高至58K,可夠租樓而自己儲起淨額再作首期第時買二手樓收租了。點都好,呢個唔買樓既方案相信不合讀者。

 

解構了三個方向,第一重要是說明買樓不是看什麼時間買,而是先看有無能力買。計出讀者能力,買二手樓只達500-600萬樓、而新樓可至1000萬。入手後若樓市跌20-30%,由於借貸力未用盡可以守住。一個老舊問題是:「如果跌點解仲要買?」

 

重點是:「無人知聽日會升定跌。但你個人能借到幾多同買到幾大就計得到。」加上李澤楷的機遇不是諗sir的機遇,所以睇好自己副牌先係最重要。當然同意讀者收入在香港而言算是高的,買新樓係佢用好「人頭」同時作投資又可照顧好家人之「一石三鳥方案」。所以新樓廣告幾時都以愛行先。四月期待同大家去睇海之戀。








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