未婚已有兩間樓的爸爸 #1280

諗Sir 你好

最近小弟才在Facebook留意到你的blog,對你的理財智慧感到興趣,並打算報讀收息101課程,讓手頭上的現金增值。資產/負債如下: 

  1.     小弟與女朋友每月收入各22000+40000年花紅及23000,不是高薪一族
  2.     現有股票+現金總值約60萬
  3.     各自名下有一層樓:小弟在2013年12月以225萬買入一開放式單位自住(當年付3.5成首期),2015年12月以升值至296萬轉按6成套現,還舊銀行按揭後套現37萬現金,在2016年6月用女朋友名字以9成按揭買了另一個249萬的單位偷雞收租中,收租8800/月(不過租約冇打厘印),現在單位升值至323萬(根據網上銀行估價)。

小弟很想財務自由,相信暫時再冇可能買第三層(是嗎?),所以只想將現持有有現金大幅增值,諗Sir的專欄有很多債基建議,可收年息20厘左右或更高,小弟十分感興趣但對債基0智識,亦有不愉快的買基金經歷。諗Sir可否指點一下小弟與女友仍否有借貸力再買樓或只能以債基讓現金大幅升值?如何在坊間買到諗Sir所指的債基?

十分感謝諗Sir 的意見

鄭先生

 

ANSWER:

世上無免費既午餐,呢句已經講到爛哂! 浪費你閱覽時間請原諒。另外同意讀者只係對筆者理財論點有興趣,不過估計佢應無點花時間好似其他同學咁爬文。就好似借貸力計算,讀者與未婚妻收入共62K總借貸力為8.02百萬。現在借貸不多於225*65%+249*90% = 371萬。上述知識只多爬文自可免費得知,若為此發問有感浪費了讀者寶貴時間,真不好意思。

 

能否再買樓? 在借貸力方面佢地是原來係可再買的。因借貸力用剩了802-371 = 431萬。另自住樓有條件轉作出租用途,其租值可增大個人借貸力,令入手第三間樓更容易。那要考慮的是,用咩文件去說服銀行我呢間樓其實係自住緊,同時屬結欠不超市價5成的樓房,亦有租客交緊租呢?

 

當然更關鍵是讀者男女兩人已有一樓,理論上再買一間是但一個揸手都要比15%超貴印花稅,究竟係咪將樓轉比父母揸手可以慳稅? 定係用公司HOLD有出路? 如是轉名,首先係點轉? 送比老豆? 賣比老豆? 換比老豆? 送買換各有特點,這就是買樓003起始討論的話題。

 

偷偷地租出去而享受低首期去控有租客的好處,有兩個情況。一是夠膽就做未比人發現。二是想清楚已作出預計就當被發現都有彎轉。究竟讀者屬那一情況? 留意文件大多不可補做,例如你比人踢爆左先補做租約,有機會被證明到行使假文件,直送荔枝角收押所過夜。留意樓房或投資物買賣都有佣金成本,「落棋」前應考慮好往後兩步,免得行錯返唔到轉頭。

 

至於23000花紅能否計作核實收入提供借貸力? 亦是另一要點。故讀者有樓兩間一心諗將樓擺埋一邊學收息,其實於樓方面仍有地方可再精進。

 

至於債基,唔可以令資產大幅升值,頂多收十幾廿厘利息,因用債投資意味有本收回,用股票投資就沒,更可以比大股東用人頭夾死,詳見過去星期一筆者在MoneyTalk video節目聯同聶sir為大家作之解說。所以要發達可以用股票,筆者自己喜愛穩穩陣陣每月有cash收的方法。

https://www.facebook.com/moneytalkhk/

 

昨晚完成收息101(DV39)的首課,三月班DV40亦在昨天完成收生。已在第一堂解釋了收高息之法,而第二堂主力授予同學選擇直債及債基之竅門,亦會提點坊間銷售人員究竟點賣投資產物去食水,包括銀行、保險、IFA之方法,為的就是令避免在投資上遇到不快經歷。你攪得清銷售人員係因咩原因去推介面前呢隻產品比你,你自然能從容應對、及能靠自己作出適當選擇。客戶認為銷售人員會從自己利益點出發去作出推介,只屬一廂情願。呢D以客為尊既事只係落電視廣告個陣先講的。

 

不少同學於收息課後都告知筆者佢獲得了新投資思維,這令人感欣喜。四月班(DV41)已在昨天推出應市,報名者都可獲留A區位置。

 








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