雞年應否入市買樓? #1267

諗SIR你好,

一直都有看你的網誌, 覺得你的意見很管用及很想學習你投資的思維。我倆已經報了2月份的買樓001, 3月份的收息101可能也會報。我們每日都在討論以下問題而未有答案, 所以想在此先向你指教, 後續再上課多多學習。

 

我和我先生約33歲, 兩人月入共約13萬,每月儲蓄共約6-7萬; 不太喜歡有風險的投資; 正計劃生小朋友, 想要兩個。

 

我先生之前有一個兩房單位在馬鞍山, 2011年以230餘萬買入, 2015年租出一年後, 租客沒有再租, 主因是看到”污糟野”, 當時我們又看淡樓市, 所以於2016年年中賣出, 淨現金流約270萬。 我與先生於2014年尾以560餘萬買入將軍澳(用我名)一個兩房單位自住(2成首期), 每月供款約HKD17,000。由於現自住單位新裝修, 希望住多起碼6,7年才換三房。現金我倆共約HKD370萬。

 

自從賣了馬鞍山單位後, 一直有留意其他類型的投資, 但還是覺得我倆比較適合買樓。但樓市一直在升, 所以有以下問題?

  1.      究竟我們應否現在就入市, 還是等多一會看樓市在2017/2018(差不多是10年的循環)是否會跌?
  2.      如果入市, 我們是否應該借到盡買7百餘萬的樓, 如果等到跌市, 可能有機會買3房, 先租出過多6,7年再自住, 就可慳印花稅及其他交易成本。還是保守些買500萬左右只當投資? 過6,7年後要換三房先再樓換樓? 因為怕現時借到盡, 萬一大跌市, 又租唔出, 到時兩層樓的供款就很高, 風險比較高。如果買500萬左右, 首期付300萬, 每月只供7千幾, 比較輕鬆,其中一人沒有工作也不會對另一人做成很大壓力。
  3.      如果買500萬樓作投資, 應否買新樓? 我們最近試過抽柏傲灣但失敗, 稍後可能會試抽滙德豐在將軍澳的物業。
  4.      如果不入市, 是否應該用部份現金做其他投資?

我們也有一生三宅的夢想。可否煩請分享你的看法? 謝謝你!

 

ANSWER:

今天「仁日」,祝賀各位生日快樂,讀者新一年就唔好再見到「污糟野」、更應搞清幾個投資概念:

買樓應睇自己能力,唔係睇週期。2003年沙士買樓都輸錢既人大把,主因是當時過份借貸令心理壓力過大,最尾焗放求「訓得著」。至於樓市是否有10年週期? 筆者都希望有! 咁工作就可集中在收息而少d講樓。建議未持有3間樓的人,只要能力許可就入市。因為買樓要發達需時間,而人過45歲再借去買樓無咁易。

 

讀者兩人借貸力最大為130k/10000*2.59*50% = 16.8mil。現在已用借貸力為(17000/10000*2.59mil)/16.8mil = 26%。在旺市不應用借貸力超過六成之原則下,讀者有條件再買一間樓收租。

 

借盡買樓、你要有100%成功預測樓市的概率才能做。

 

一對未生過小朋友既夫婦,如想要小朋友就請勿花太多錢做裝修。原因在你放個曉行既小朋友係屋後揭曉!

 

買新樓投資,是付出高溢價加高管理費去將新收單位比租客催殘。所以筆者自己好鐘意租新樓黎住。用間舊樓收租月二萬,只加多一萬幾千已夠補貼新屋租金。但額外提醒,如準備生小朋友或細路仲係1.5歲以下,還是不好住全新既樓。閒雜人等多加上搬運多,另外嬰兒在兩歲之前腦部易受藥水或吸入氣體影響。

 

將軍澳地區,未試過推介。

 

荃灣地區,已在節目MoneyTalk 交待了睇好那個盤。

https://www.facebook.com/moneytalkhk/

 

買500萬樓付300萬首期,是一個很差的做法。樓本身新係升得慢,要「食」佢既就係高抵押性之特質。即係佢比你按足八成而定額攤30年還,讓時間將債務貶值的做法。再講白些少,就係閣下父母25年前用50萬買入荃灣麗城三房,借四十萬攤20年月供約2000,於開始供樓後十年其實已經唔覺月供2000有幾辛苦,何況供供下仲可以搵租客幫手供埋。你買份保險,可唔可以供供下搵個唔識既人幫手供?

 

讀者應用100萬以下資金入手大屋苑兩房收租,基本上肯減大屋苑樓唔會無租客,但留意鋪同工廈又是另一回事。千祈唔好買一房,因為會同同區劏房類比,個價比人拖死。有淨錢應趁後生用債基收息,唔好用直債。將370萬當中之170萬再攤3注,分段按不同時機入手債基。我們會在收息101講解3個時機為何情況。170萬當買哂債基較低風險的套餐A,收息10%,一個月即多$14100收入。若收番半年息清楚點後再upgrade風險,可用債基餐D收20%或E收25%都可。但初心者不應一注即做25%。

 

做好收息同第二宅,慢慢再等第三宅入手機會出現未遲。
所以,想法決定行動,行動決定命運。

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

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經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

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第七至八堂 (網課教授入市策略)

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即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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上課地點:尖沙咀
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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
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*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
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第二堂 (三小時)

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第三堂 (三小時)

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
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買樓收租精明作法

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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-04-23(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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第五課(真人課):2024-04-23(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?

更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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