專業人仕的貧窮問題 #1263

你好, 最近才看到這個 page. 相逢恨晚, 本人與很多朋友都有同樣困難, 想看看阿sir 能否給我們一點意見, 本人38歲,2011年賣左自住樓後一直租樓住, 雖然人工升左1倍, 但資產不斷減少, 現在想盡快買回自住樓, 家庭收入8萬, 心儀的樓約670萬, 現金只有120萬, 根據現時銀行規定, 借不到錢買樓, 想用2按公司借9成, 借30年, 但利息要P-1%, 月供約3萬2千。心想再不入市很難退休, 想先入自住樓之後, 每月儲錢1萬7千, 因為是專業人士, 每年人工都跳 point. 買樓後, 4年後可儲100萬, 再睇到時會唔會買倒2手樓收租, 8年後想供兒子去澳洲讀書, 需要另外100萬, 到時應該儲倒。請問我這樣計劃可行嗎?謝謝你!

 

ANSWER:

專業知識重要D,定係理財智慧更重要? 讀者故事比到答案。阿仔去澳洲讀書拎埋專業資格,究竟幫唔幫到佢走條比父母更好既路? 未有答案。不過管理財產技巧、批判思考及靈活變通,肯定比硬讀書本更可以提升人生。「管理財產技巧」係斯文說法,講白D就係大把牛鬼蛇神想呃走你D錢,有冇能力識破免中招係重要知識。想唔使撈? 有入無出累積財富為第一步,有效利用資產產出被動收入為第二步。

 

一個月入只8萬的家庭供成3.2萬樓、不建議。估計讀者真係急得跳牆才將此錯誤決定費神思考。還原基本步,為什麼人要買樓? 好似筆者自己都租樓,那是否與教人買樓之理念有違? 買樓的好處在於趁早借入美金去持有硬資產、長遠美金貶值令供樓輕鬆、硬資產提供之租務收入跟隨時間上升,時間一長令業主兩邊都有得著,利用免費時間幫自己訓係度都賺錢。

 

讀者供3.2萬樓、等於將借貸力用了32000/80000*50% = 80%,更要用盡自己現金比首期、另負擔P-1%利息、而買到的樓只屬市值650萬的、唔係靚野。那咁做又為何呢? 加上筆者一向建議人旺市只最盡用借貸力60%,令自己跌市仲有能力揸貨、而升市令樓價升都有賺。樓提供高提押性(即最盡九成上會)而可攤長30年還,住宅更是幾可保證可以租出、此特質屬稀有、你諗下有冇其他投資物可以咁做? 所以樓值得投資因由在此。至於租霸比想像中少、而有時間同業主搞大件事上庭既人好少係「辛勤型」租客。

 

讀者應該將鏡頭一轉行以租養租、由細樓開始買夫婦每人一間。由於未有物業可八成上會,第一間比20%首期計埋沙田第一城400萬有得諗。兩成樓價即80萬首期繳付、而供樓為320/259*10000 ~ $12300/月,收番租金應可同供樓相抵。就咁租客幫業主手供哂間屋、而老黎業主有樓收租有收入。當然八成上會樓出租是不合規、我們在買樓001會講解不合規會為業主帶來那些懲罰? 及被發現偷偷將樓出租之業主究竟是「做錯」了什麼? 主有三點。最後是罰則雖不重、但應如何善後? 我們會講講外間之例子究竟人地怎作應對。

 

頭兩間樓上會極易、因夫婦可每人一間八成上會。每買一次用借貸力320/4*259 = 30%。買哂兩間先至用掉60%。好過讀者一炮過買樓自住、既超借又困身、唔能夠享遂間樓去放之優勢。第三間樓需要讀者將其中一間樓之結欠壓低至5成之下,加上等按揭放鬆首期需度才可買到。詳細作法及本文用的2.59算乘見買樓001課程。完成後讀者照租新樓、但有三間租務回報高的舊樓收租、一樣令人生活稱心! 所以筆者對持有較貴價樓之事不糾結,最緊要係我住係入面就可以、而貴價樓的管理費又貴,筆者無能力所以都係交比業主繳交的好。其實讀者特質係借貸力好,但現金低下、本應就用儲樓為基礎致富。現在是理財的盲令她陷如廝田地。40歲前唔再做錯應仲有一次機會去救。45歲借貸力下跌,本文算乘不再適用。








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