影響一個人後半生的財富之道 #1252

LumSir 你好﹕

在網上無意間發現你的專欄,驚為天人,頗有相逢恨晚之憾﹗

 

初看時不知LumSir你講的是什麼法門,會否是那些旁門左道,寫出來時就天下無敵,當落塲時就不堪一擊,因以前我都有上過坊間一些投資班,上課時候確頭頭是道,好似期權Short兩邊,每月閒閒執五仟,又有什麼鐵禿鷹/Iron Condor之大法,實食冇黐牙,實賺冇輸。故此我短短一個月,睇完大師你四本大作,令已達不惑之年的我有感投資之知識增進如打通任督二脈,若早識大師十年或早五年,我深信自己已可以很放心三年後退休,不是擦鞋乃衷心之言,讀完LumSir大作之後,才自覺投資十多年物業及股票的知識是如此貧乏,如此無知;賺到錢純是好運或時勢所促成;輸錢的機率應多於一半若, 只靠一己的投資知識。四本大作之內容所含之知識 , 比花三年時間去讀一個學位更獲益良多,影響一個人的後半生的財富之道。

 

歲月磋跎,不覺已達退休之年,故仍不恥下問前程於LumSir

本人現年五十二歲,公職人員,月入五萬,可於5560退休,但工作太辛勞,盼可計劃55歲退休,現推算55退休時將有 LumpSum  2.3M及 Pension 每月13000元。妻子年43,沒有工作亦沒有子女。

現住荃灣一屋苑細單位,市值  7.5M,最近加按了  2M,故總欠銀行  4.3M,頭按為H+0.7 172期,現加按為H+1.35 已盡借剩292期,夫婦二人未計加按約有80萬元現金。

因物業為二人同名,故早前想沽出改買屯門一較舊的單位套現,但適逢政府又出招,所以參考了  LumSir的方法為加按,事實上,我們想套現並不是有什麼投資大計,只因想為辦投資移民需要拿150萬出來。但目前仍未落實計劃,若不辦理移民,該筆金錢應如何投資生利?又之前想賣去現居所後,想用一拆二之法;但又睇到大師不建議年長之人再投資物業,又自覺租樓給人很怕遇上租霸,欠租之人,故希望得到LumSir之指點為盼。

又補充,我們倆皆有政府醫療之福利,故並沒有買任何保險,又我倆沒有子女又得我一個人的收入,故希望可以找到安穩的投資方法去增加退休前後之收入,故我們想移民台灣亦是睇中當地住所廉宜及生活費較低,又想請問  LumSir所提的Double方案很有興趣,但買了之後,我們移民了會否有影響?﹗

為方便作表如下﹕

  (52) (43)
收入(月入) 50,000 NA
現金 500,000 300,000
股票 50,000 10,000
物業市值 7500,000 NA
原一按(月供) 14,500 NA
加按(月供) 8,500 NA
物業加按套現 2,000,000 NA

靜待LumSir回覆,祝新年快樂

Batch 38 101之準學生

Derek

 

ANSWER:

多謝讀者客氣說話,不過如果要給點真意見予各位,本篇回答恕未能過份「鬆手」。先不建議今時移民台灣,未退休就將生活質素讓步,住落台灣時想退就更退無可退。另外讀者現金水平偏低,估計是一) 太太過份早冇做野。留意讀者一人收入算高,但如夫婦夾埋只五萬餘在香港只屬很一般。二)一心靠長糧養。有時人就係咁,一條退路反令人惰於向前。故讀者如要有豐足的退休生活除非肯兵行險著,當然本文亦予較溫和方案,可產出2萬餘退休收入,將此數加埋萬餘元長糧同意可幫讀者自己「用到尾」。不過太太就「無呢支歌仔唱」,試想讀者萬一早死,筆者唔知道長俸是否可轉予配偶。

 

讀者話參考了筆者的方法加按,先講如就咁將樓加按至六成只屬基本常識,一拆二時再順手按爆至八成再拆名才屬筆者認為本案合用之法。夫婦之間轉讓是不受新實施的15%印花稅所限的,故「適逢政府又出招」係唔會影響讀者往後決定。另外拆名後荃灣樓只餘單名,夫婦之間一個名拆左出黎即可八成買樓上會。就當係用無野做既太太名買樓,只消老公擔保可以了。當然唔係乜人都可以擔保另一個的。例如兄弟? 姪仔? 外父? 究竟邊個可擔保或唔得待買樓001再解。

 

另外太太可以參考「借貸力由無變有」此課題。因太太如找對文件證明有所收入,成件事會好做好多。

 

無做拆名的讀者在今時仍可補做。200萬加按金額建議拎80萬出黎係荃灣八成上會買間三房上會。可能你心諗:「唔係呀!? 400萬有三房?」其實一些40年的洋樓在荃灣440呎實用面積的,400萬價位有機入手。租值約在12K,如果肯再冒些少風險可以間埋劏房,始終是太太名下唔係讀者,租值即可提升至2萬。就咁用80萬買380萬樓,月供約11K而收租20K,即80萬現金產出了9K*12 = 108K/年之現金流,產出效率為108/800 = 13.5%,呢個就叫好投資。若係就咁買大屋苑樓收租,400萬樓收租13K,計兩成上會月供12K效率只為1000*12/800K = 1.5%,兩者用的方法唔同差好遠。而讀者人生早段做得差,佢唔行偏路去追好難攪掂。當然建議先了解清楚做劏房要付上之法律責任。另外讀者驚有租霸,主因係佢未了解成件事而驚,亦未去了解做什麼事可保障自己。

 

另外筆者唔係唔建議年長既人投資物業,而係自45歲係借貸力就會由高位下降,想借都借唔到。但留意太太就可以,所以先叫佢搵搵D文件佢。至於長者買樓近乎唔使諗。但如長者有資產,例如證明到資產淨值有一千萬,那銀行借返400萬佢買樓是可以的。不過成千萬身家先借400個比你,足證銀行想搵打工型債仔多過有錢形債仔。各位千祈唔好以為越有錢問銀行借錢越容易,銀行係想要每月準時還錢既「奴隸」…


買樓後淨120萬,可用收息101的債基疊增之法收息。由於佢資金少兼年過50,無條件用DOUBLE保險慢慢儲。留意行得越遲,能用之方法越少。120萬入債基收息15%,一年收180K,每月多15000,加埋上段劏房之9K正現金流,讀者已成功為自己安排了24K月入。至於想再更豐足,就要賣走自住樓去行險著。由於本文已過千字,暫不為此法作解。








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