近日市況之短評及回顧(二月)

近排有多宗拆售,除了長實雍澄軒拆售外,銅鑼灣地帶商場又攪拆售,連同荃灣地王廣場上年尾分拆賣比散客,近一季數得出的分拆買賣都有四五單。拆售之成因,在於人對磚頭物業願意付之底價提高了,好似而家買間住宅都要「坐底」三百萬,如果地政署批准,你將間舊樓細三房(可能建築面積約六百幾呎)拆做兩間細單位賣,每間賣到二百幾萬一D都唔奇,收番六百萬比你就咁一間沽出所得更多。當然住宅樓冇得咁做,唔使諗。

 
拆售對市場之啟示,為一般大業主對升市將盡,或擁有對自身本業盈利不樂觀既諗法。升市將盡一點好簡單,等於你睇個市升到盡將自己間屋賣走一樣,只不過人地張契可以拆而你間自住樓冇,拆售可以將價錢賣得更盡! 但當然要有資深既老SALES怒SELL啦! 公司將旗下物業拆售亦可為公司估價有效提升,及增強現金流之辦法。例如原本物業估價十億,拆售後如部份單位賣得貴左,估值即可上升,集團唔使做而年尾盤數又可以名正言順執靚左! 最抵錫係有現金回流,更可利用剩餘未賣單位做抵押,借番幾個億。屋可以拆、酒店可以拆、公司都可以拆。小小超最叻就係呢「家」野。七國咁亂時有「法家」、華仔做戲扮過「墨家」、現金財團就成班「拆家」。

 

當然有此現象不只是業主主導,亦有需求主導的。香港大把人係樓賺到幾百個,用筆錢黎買番另一間住宅又有SSD縛三年,倒不如SELL佢買番間商鋪工廈,唔使浪費AGENT個客冇野做,又可以係政府出猛招時養住班伙計。相信黎緊一年,不斷有拆招出,記得九七年有幾個細商場(如: 深X都)賣完之後買家發現貨不對辦嗎? 貨不對辦係一個問題,而旺市近尾出現拆售潮亦是另一個模式。升市唔會話就完,但你要為下行市或震撼市作準備。

 

另外又有人問雍澄軒「摸貨」賺到錢既單位使唔使交稅? 其實物業買賣賺錢應否交稅需看此是否定義為商業活動,及買家買入單位既原本意圖是否為了賺錢。好多法庭個案決出之理據基於(但不只於)1. 持貨多久 2.買入後有否裝修 3.轉賣理由。以稅局行徑,捉拿未有繳稅之人仕及會否重判多基於該事件定罪有冇公眾阻嚇性,及案例有冇參考價值為主。呢點要睇落去先知。


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