月供只幾百蚊、五年後多60萬買樓 #1235



諗Sir,早期拜讀完<樓換樓>及<收息論>,十分佩服其思路方式。唯平民如我一生大多只有一次時機及資金作準確投資,知道每行一步也十分重要,希望諗Sir批判下小弟之方向有否行錯


小弟29已婚,港島上班,收入 $48K

太太同齡有一小孩未夠一歲,

與退休父母同住已買未補價公屋,太太短期內會轉工收入將由$40K下降至 約$16K,

夫妻可每月儲$30K,

本人單名有私樓於牛頭角買入 $340MK。尚欠銀行$250M,現市值約$470M。扣除地租管理費及 供樓$10K

小弟這樣部署是否正確?萬分感謝:

1) 太太用手上現金$50萬作首期單名以成按揭購入$400萬物業長遠放租或日後自住,未知九龍灣屋苑或荃灣有否合適選擇?之後再去借稅貸約$70萬,再加用手上$50萬現金買入債基收息儲錢等機會 (未知如何買債基)。

4年後希望供完稅貸能得$70萬,並希望能將本人單名物業轉按五成增大借貸額,再利用3年間打工儲蓄之$100萬現金等待機會用八成按揭買入另一物業

請問以這方式達成持有一生三宅共千萬資產之目標可行嗎?風險是否太高?如遇上跌市便無法抓著機會。

 

ANSWER:

將來信稍作簡略,讀者就是問可否靠om低息稅貸去先借後還,肯定自己4年後有首期買樓。靠著現在自己單名一間再加老婆將買一間,連同4-5年後將買一間,完成自己35歲擁三間樓帳面達千萬之夢。計出此法是否可行,主要意識稅貸究竟削減夫婦共有的幾多借貸力,能否將對借貸力很傷害的稅貸攪上身後再有能夾起第三間樓為關鍵。

 

先講借傳統的稅貸不建議。因傳統那種是真係比唔儲錢既人去解決一年交稅問題,還款期只一年起二為止而金額限在稅款之2-3倍,雖借貸息率再一般私貸再低些少但短還款期谷高了月供款額。計借只10萬蚊而攤1年還年息1%,月供額大致為(100K+100K*1%)/12 = $8416。而人工共六萬之夫婦借貸力起碼被削8416 / (60K*50%) = 28%。為左借10萬蚊而將原本能用於買樓借大錢的借貸力用掉近1/3,筆者為你計出有幾唔值得。而唔係一般blogger好似friend咁同你吹水只係話:「好似唔係幾得…」

 

時移世易,而家既稅貸只係掛羊頭賣狗肉。基本上你使唔使交稅佢都可以申請,最尾玩法只同私人貸款無異。借貸額可達人工20倍而息由1-5%不等。計夫婦人工共60k,當只拎老公出黎借錢可得30k*20 = 60萬,假設息口為1.5%/年攤5年還之下,月供約為(600K+600K*1.5%*5)/60 = $10750。換句話你只消每月供$750蚊加上人工夠,你可以先拎60萬係手。但先講你將首期都用呢個方法借埋,批按揭個陣一照個信貸庫(TU)記錄就睇到。咁去借首期是行唔通的,要有更精心的部署,亦唔需麻煩到其他人幫手。

 

那讀者夫婦共60K人工,牛頭角樓要還按揭10K一個月,若借埋600K私貸即只淨(60000*50%)-10K-10.75K = $9250金額比佢再買第二房。如買第三間樓必先清左私貸讓返$10750用掉借貸力出黎,加上如將其中一房轉正做出租用途讓租約加強借貸力,買三間樓件事會更順利。讀者不妨先將自住樓轉正做出租用途,部署4-5年後借錢時可利用租務收入例如是13000/月,成家人收入會升至(60K+13K*80%) = 70400,而借貸力會提升35.2/30 = 17%。本文用租金收入之八成計作核實收入為例,比現時2016用的計七成為寬鬆,是因為假設4-5年後金管應會稍放鬆借貸準則。

 

業主應趁現在樓市高將自住物業加按套錢去收息、或唔套錢不過趁結欠少於市價5成時將物業轉正出租用途。第一法可補充錢、第二法可補充借貸力,就算轉正出租要加0.3%利息亦不要計較。一旦市跌而唔先籌劃業主將在呢浪乜都攞唔到。讀者有多60萬係手之後,可用債基疊增套餐B收20%年息,一個月收息剛好1萬、只需補幾百就夠貼私貸的借款。那讀者只不過運用些少財技再月供幾百,4-5年後一幢樓既首期唔使老豆都可自己預備。

 

當然更醒既借而又唔傷TU既方法,我地係買樓003再傾。另外如能將私貸之還款期攤至八年,那債基收完息後還埋私貸更可有淨錢儲。另外有些銀行對讀者之批貸是會鬆手一點的,加上如對上述借貸力計算未明者,皆可在買樓003(第38班次)找到答案。至於債基疊增的原理在收息101談及。希望大家趁年尾善用各種借貸。

諗SIR收息投資課程

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諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

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股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

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槓桿水平的適當安排及正確買入機制

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
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上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

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第二堂 (三小時)

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第三堂 (三小時)

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

高成數按揭上會出租

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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-04-23(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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目前優惠費用: $3000

.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
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更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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