十年間買入三層樓 #1232

諗SIR, 你好,近兩月才拜讀你在YOUTUBE教人財技的片子

無限啟發,已拜讀雙租族和收息論,可惜樓換樓已斷市.

每天都會瀏覽HOMEBLOGGERHK,你的分析有如入錢我袋.

本人庸才一名,已報讀DV38,收息101課程

本人39歲, 太太38歲, 未有小朋友, 現區於天水圍嘉湖山莊三房單位

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請教諗Sir 問題如下:

  1. 想放現在位於天水圍嘉湖山莊三房單位,太太單名,想於沙田區(好運中心/沙田中心/花園城)或黃埔新村買入細單位自住

想問諗Sir 買沙田/黃埔較為適合我們?兩口子已到了多區睇樓,因沙田近家人,想在沙田買樓,但看到沙田和黃埔新村樓價都很接近,黃埔現在又有港鐵站,都是一個好選擇嗎

  1. 若好市時再入一間細單位出租,希望於5年內擁有兩層物業,10年內可以擁有三個物業,以我們的財務狀況,是否可行?

3.預計上堂後,用賣樓所賺資本投入債基收息,增加收入

敬請諗Sir 賜教,本人有望可早日達成目標!

 

ANSWER:

讀者詳細寫出問題,等於一半疑難已解。如嘉湖三房是聯名持有,定必建議聯轉單再一拆二按爆八成,大部份迎年樓市升幅即落袋又省下印花稅。此法可按480*80%-257 = 127萬。惟現居由太太單名持有,行按爆要付十蜈萬印花稅。相比下將嘉湖賣走更為妥當。得480-257 = 223萬。呢筆錢是否運用適當將直接決定讀者四十至五十歲是否活得自在。

 

近日網上流傳一婦人入地產鋪打經紀,事源婦人被人游說買入河畔花園三個車位,每個百餘萬。至今帳面蝕了不少,所以行武力解決。讀者心儀的花園城就在河畔附近,想提供各位如購買的屋苑像河畔一樣清一色只有兩房或更細單位,必須小心。因2015年開始大單位呎價已重新跑贏細單位(見中原大型及小型屋苑指數),過去的細價樓風潮已不再。至於一房更是永遠唔買,連租唔租得出都成問題,更令自己與劏房業主競爭。人地300萬買間樓開4間劏房收租管理費近零,你就300萬買間一房兼交高管理費幫有肉食,咁做真係300人突入百萬大軍,唔知點先可以安然退身。

 

另外只擁兩房間格的屋苑代表留唔住有錢人,有能力持貨者只會搬入更優質屋苑買貨長坐,而細單位為主屋苑好處是成交多流通性好,價上個陣可以好好力,惟一旦遇跌市唔好預呎價會硬淨。至於何畔車位,筆者自己會先想河畔居屋會揸咩車,有何實力。當市跌既時候呢批人會否賣車而求節儉呢? 相反住係九龍站既一批,既遇上市區少車位的問題,而經濟差佢地都應仲肯養架日本車,令車位需求不致大縮減。師奶諗明呢點,就唔使出拳打人啦。

師奶炒燶河畔車位  右勾拳打經紀出氣

http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20161203/56000786

 

同意讀者應買樓,不過可以選開則較平衡的沙田第一城,何況附近石門的商業活動開始冒起,石門屯門的工轉商業活動令人期待。新埔新村同美孚新村衰埋同一樣野,在買樓001堂上再解說。計入手沙田第一城細單位400萬成交,首期連雜100萬應攪到,月供320/259 ~$12K/月。至於想省下時間唔使區區睇樓,預先參考筆者先做的功課,這是003範圍。讀者再買樓後淨123萬現金在手,連同幾十萬儲蓄應仲有150萬傍身。應主力將其中100萬投入債基套餐B收息20%,希望4年後100萬變200萬(1+20%)^4,將賺到的100萬還入第一城欠款,4年後按揭本金約供了6K*48個月 ~ 30萬,而自己主動還100萬,第一城只欠190萬,如到時市值不變,可將只欠市值少於50%的樓轉正出租,而報為租用的樓的租約可作收入證明,擴大自己借貸力,那兩夫婦能借多一點再買兩房。其實夫婦一人一間是樂觀的,因每人單名上會可八成故首期不多。

 

最難是50歲前希望第三間樓呢個ORDER。因佢地問得遲而借貸力在6年後即45歲已見頂回落,估計要部署將借貸力由無變有咁創造出,才能完成第三房。不過邢家任務太多,佢搞好選區同買債基收息再諗其他未遲。








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