用父幹成功繞過印花稅。樓市看法。 #1211

今次出招主打擊換樓客,重新令換樓階梯斷裂,樓市重回2012-2014年的畸形發展,惟價格不能再大升。
 
 
換樓客最受打擊

係2015年由於細價樓升幅與2011比近1倍(中原城市指數由約88水平升至140),令原本細價樓業主成功換大。原本250萬既樓升至500萬,細樓業主賣樓賺250加上自己儲蓄,去到盡有350萬預算換大屋唔奇。由於細價樓係2015年開始升得比中價樓慢,與2014年尾前的走勢不同,反映主力買家結構改變。中價樓由跑輸變贏見於中原城市大型屋苑指數係2015年已與小型指數同步,而香港島樓價已由2014年前的落後變成持平數件事。

惟11月5日改稅制後今時買800萬住宅樓,原本交稅7.5%,即60萬。而家交15%升至120萬。工商類就算買成千萬都係8.5%
基於800萬換樓客要準備4成首期,即320萬,加120萬先可以換樓,總數440萬先換到樓,大批人由原本可換樓變成又要等… 當然話就話「如半年內完成一買一賣係有得退稅」,即120萬先付後退回90萬。

政府睇準了發炮的,唔係藥石亂投而出招
不過先交120萬稅而半年後退返90萬呢件事,唔係個個都驚受得起。相反之前先交60萬稅退回30萬,有些早年買了一樓既朋友仍能負擔。故今次政策幾肯定最壓抑換樓客,而呢批人是今次升市之主力。所以筆者看法是政府睇準了發炮的,唔係藥石亂投而出招。由於今次措施成功命中正推升樓價的主力,估計樓市半年內成功被壓下去,2017年3月特首勝選前樓市只持平或睇跌。根據11月數宇,筆者睇好。已在買樓003學生私群發表。惟突然有此一招,樓市估計由睇升轉持平或微跌。今次贏家有持有辦公室的老闆們、當中唔少應將會係1200個選委之一。而家出呢招可利用樓市年尾淡季加上命中升市主力去壓低樓市、二是令一眾鋪王或老闆HAPPY,三是令頭版再次從變質的釋法中轉移。受害只有辛勤換樓打工仔。

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另外由於原本想換樓班客會轉租,同意租金會上升。但能否由租拉升樓價? 相信唔會太多。始終而家租金指數比樓價已是約1.6倍,比1997年的1.2倍更高。這當然有賴低息環境。係實體經濟麻麻之下,租金會係下年再上10-20%。而反映住宅既中原城市指數會在下年3月之後跌完回升,但仍會在146-150點極受阻力,不能大升是因為投資客會將錢投入工商市場、而城市指數只計住宅。間接令更多人買入400至500萬的商廈整天辦公、或作其中租客。
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有人在FANSPAGE問:「點睇有樓既人唔會賣樓,因為再買要比15%。 變相令二手市場供應更少?」這個肯定。其實這個現象係2010年首辣時已發現,2013年2月加加辣時再加強了業主有樓死都唔放此一信念。既然是「已saved的進度」,故筆者沒有在星期六直播中提及舊論點。
 
又有人在FANSPAGE問:「咁多父幹你唔講!?」首先筆者唔係太明佢講乜野。惟以筆者睇過1200個CASE的經驗,「行文如見人」此講述是真的! 所以勸諸君要讀好書咪失禮父母,自己丟架還可接受。那提一提「父幹」,其實咁多父母會為仔女買樓,一是愛錢二是更愛子女,原因見稅例:
 
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節錄: 第2標準稅率(即往時平的稅率)將適用:
*今時15%的可統稱為第一稅率
  • 買方是香港永久性居民,而他在購買有關住宅物業(不論是否連同一個車位)時,是代表自己行事及在香港沒有擁有任何其他住宅物業(及車位,如適用);
  • 由一名香港永久性居民與其非香港永久性居民的近親〔即配偶、父母、子女、兄弟或姊妹〕以分權擁有人或聯權擁有人方式共同購入住宅物業,他們在購買有關住宅物業時,各人均是代表自己行事及在香港沒有擁有任何其他住宅物業;
  • 近親之間買賣或轉讓住宅物業,不論他們是否香港永久性居民及在購買或轉讓該物業時,是否在香港擁有任何住宅物業
即如果我個仔夠18歲,搵佢買間600萬樓可用首置先慳稅約(90-36) = 54萬。然後做個近親轉讓住宅物業比返老豆,MARK低個價去某個水平,老豆可能一蚊印花稅都唔使比就可以將樓轉到手。當然MARK個價有技巧,唔係你話零蚊就零蚊,至於送契亦只合某些人,買樓大事一做錯就返唔到頭,數想搞清楚就去買樓003課程。點都好,就咁就可以成功繞過印花稅。故咁多父母買樓比仔女「父幹」不只是愛的行為,有可能亦是愛錢的行為。
 
仲有一個怪招,不過係奇想。就係一個男人不斷搵D住夠七年既香港女新移民買樓,佢地肯定係首置。然後同佢地結婚再做近親轉讓,這效果同仔女買無異!? 兩年後離婚又同另一個女人結婚,又可以出呢招? 由於筆者事忙結唔到咁多次婚,呢條Q行唔行得通留比各位大大一試。不過內地就真有為樓而離婚的例子。
 
年青人 如能將咒罵「父幹」的力量轉化為學習及行動的推動能,往後的人生可以活得很不一樣。事事都有learning point。另外真心希望政府班大哥唔好睇到呢篇文,佢地專心咁去補加工商做15%就得架啦!
 
或許有春江鴨
尤其獨立冷氣的商廈很看俏。係500萬商廈只借250萬,而住宅借300萬,買住同買商變成同樣難借錢,但商廈500萬交稅18萬、但住宅交75萬。比我係發展商,不如賣商廈再送印花稅令我仲易MARK高個價。另預計會有財仔提供更高成數的商廈二/三按。

根據2016年6月經濟日報。南港島綫將於今年底通車,黃竹坑過去一度出現15宗酒店發展計劃,但據最新資料顯示,至今僅得兩宗仍生效,其餘大部分均已失效或轉作商廈發展。相信或許有些春江鴨係入面唔奇。ONE ISLAND SOUTH呎價已達$13800。而生果報係10月都有報導,賭王四太是其一買家。

政府未嚴打商廈,相信太子,佐敦一帶獨立厠的商廈可供租相抵兼慳稅。  如是荃灣簡直有錢淨落袋。黃竹坑同石門是兵家必爭之地。

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至於有人話細價樓會因為政府而家修正稅率而趕絕投資客,細價樓會跌,筆者不表認同。重申現時樓市主軸是換樓客而成,筆者分析除了看各個因素,仲要選出最影響著樓市之因素作觀察。呢招絕對對換樓客是致命打擊。係需求仍在之下,購買力重新集中在細價樓。

 








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